오늘은 지난해 영끌족이 몰려 집값이 폭등했던 곳을 찾았습니다. 바로 서울 노원구입니다.

오늘은 지난해 영끌족이 몰려 집값이 폭등했던 곳을 찾았습니다. 
바로 서울 노원구입니다. 노원구는 작년 매수자 중 2030 세대의 비율이 49 3%나 될 정도로 이른바 영끌 수요가 몰렸던 곳입니다. 
집값 상승기에 상대적으로 집값이 저렴했던 노원구에서 페닉바잉 현상이 나타났었는데요.

이런 영향으로 노원구의 아파트 매매가는 2016년부터 지난해까지 5년간 85 39% 상승했습니다. 
그랬던 노원구가 최근 집값 하락 직격탄을 맞으면서 집주인들이 발칵 뒤집어질 만한 급락 거래가 이뤄지고 있는데요. 
집값은 30주 연속 하락하는 상황이고 하락률은 서울 내에 최고 수준입니다.

한국부동산원에 따르면 노원구는 올해 10.9% 하락해 도봉구와 함께 유일하게 두 자릿수 하락률을 기록했는데요. 
대표적인 재건축 호재 지역으로 꼽히지만 최근 하락장에서 큰 타격을 입고 있습니다. 
지난 15일 노원구 월계동 월계시형 아파트 전용 59제곱미터가 5억 1천만 원에 거래됐습니다.

지난 11월에 거래된 7억 원과 비교하면 한 달 만에 2억 원 가까이 급락한 겁니다. 
지난해 9월 9억 8천만 원과 비교하면 4억 7천만 원 내린 가격입니다. 
호가를 살펴보면 6억 9천만 원부터 시작을 하는데요. 
차이가 나는 금액이다. 보니 증여가 아니냐는 언급도 속속 나오고 있는 상황입니다. 
이번에는 중계동으로 왔습니다. 중계동 경남 롯데 상하인데요.

이곳의 전용 114제곱미터는 1년 가량 거래가 없다가 지난 10월에 7억 5천만 원에 거래가 됐습니다. 
직전 거래는 1년 전 11억 9천만 원입니다. 
무려 4억 4천만 원이 떨어졌습니다. 
상계동은 어떨까요. 상계주공 6단지 전용 59제곱미터는 직거래이긴 하지만 지난달 23일 5억 1천만 원에 거래가 됐는데요.

지난해 최고가는 9억 4천만 원이었습니다. 
반토막에 가까운 4억 3천만 원이 떨어진 겁니다. 
2019년 거래가가 5억 2천만 원인 점을 고려하면 3년 전 집값보다 싸게 거래된 셈입니다.

매매가가 이제 가파르게 지금 하락을 해서 가격이 떨어진 상태에서는 매수자들이 이제 더 떨어지길 기다리니까 아무도 달라붙지 않고 우리가 2년 전 또는 3년 전 가격대로 지금 회기하고 있다.

준공 30년 이상 된 아파트만 다뤄봤는데요. 
신축 아파트 사정은 어떨까요. 3년 차 단지인 노원구 월계동 월계 센트럴 아이파크입니다. 
지난 10월 전용 84제곱미터가 7억 5천만 원에 거래됐었는데요. 
이는 최고가인 작년 8월 12억 5천만 원보다 5억이 하락한 금액입니다. 
최고가 대비 42%가 빠진 겁니다.

참고로 5년 전인 2017년 분양 당시 전용 84제곱미터의 최고가는 6억 400만 원이었습니다. 
이런 가운데 증여로 추정되는 직거래가 증가하는 추세입니다. 
몇 억씩 대폭 하락한 금액으로 거래한 사례 중 중개사와 함께 한 것도 있겠지만 중개사 없이 당사자끼리 계약한 직거래가 더 많은데요.

한국부동산원에 따르면 서울 25개 자치구 가운데 증여 비중이 가장 높은 곳은 노원구였습니다. 
올해 1월에서 9월 1999건의 주택 거래 가운데 556건이 증여로 전체의 27.8%를 차지하는 비율이었는데요. 
노원구에서 이뤄지는 4건의 거래 중 1건이 증여 거래였던 셈입니다.

업계에서는 직전 가격 대비 훨씬 낮은 가격의 직거래가 이뤄진 경우 가족 등 특수관계인 사이에서 일어나는 증여성 거래일 수 있다고 보고 있는데요. 
부동산 빙하기에 헐값에 팔아버리느니 물려준다는 상황으로 말이죠. 
거기다가 거래 절벽으로 시세 가늠이 어렵고 집값도 하락하는 추세라 세금을 줄이기 위해 직거래를 활용한 편법 증여도 늘고 있다는 것입니다.

가격이 조정돼서 떨어졌을 때 종전에 정상적인 증여를 통해서 증여세를 내고 증여 절차를 거쳐서 하는 것보다 가격이 떨어졌을 때는 시세보다 30% 싸거나 30% 범위 내에서 최대 3억 원 저가 양도를 적용해도 이것을 증여성으로 보지 않는 기준이 있기 때문에

이 부분을 최대한 활용해서 증여세를 절감하면서 저가 매매를 통해서 자녀에게 이런 매물들을 자산을 이전하는 결과로 보여지는 거죠. 
부모 입장에서는 이런 가격이 하락하는 시기가 자녀에게 자산을 승계하는 아주 호기로 작용할 수 있는 결과라고 봐야지

정부는 1월 중 규제지역 추가 해제를 예고했습니다. 
경기도에서는 광명 하남이 거론되고 있으며 서울에서도 어디가 풀릴지 주목이 되는데요. 
이른바 노도강 지역이 유력한 후보군으로 꼽힙니다. 
노도강 지역은 절대적인 금액 하락 폭은 적을지라도 하락률로 보면 다른 자치구의 두 배 수준으로 떨어졌습니다.

전반적으로 부동산 시장이 가파른 하락세를 보이는 가운데 노원도 지난 몇 년 새 올랐던 집값 상승폭을 대부분 반납하는 모양새입니다. 
많은 전문가들은 중저가 단지가 몰린 지역을 중심으로 하락세가 더욱 뚜렷해질 것이라는 전망을 내놓고 있습니다.