'송도 집값 폭락' 앞으로 이렇게 됩니다. 기회를 놓치지 않기 위한 송도 아파트 팩트체크

정말 송도가 엄청 하락했을 것 같거든요. 
그만큼 하락을 했는지 만약에 하락했다면 왜 하락했는지 반등은 언제 할지 송도를 사고 싶은데 언제 사야 하는지 궁금하신 분들도 많을 거예요. 
그런 분들에게 오늘 시간이 좀 유익하지 않을까

오늘 지역대 지역 분석 시간에는 송도 지역을 한번 분석해 보도록 하겠습니다. 
송도 지역

요즘 하락 기사 정말 많이 나오고 있고 특히나 송도 집주인들 비명 급락하는 송도 아파트값 뚝뚝 떨어진다고 하고요 불장이었던 송도가 왜 이렇게 됐을까 이런 기사들이 굉장히 많이 나오고 있습니다. 
그런데 이런 기사들만 보면 실제 정말 송도가 엄청 하락했을 것 같거든요. 
그래서 그만큼 하락을 했는지 만약에 하락했다면 왜 하락했는지 반등은 언제 할지 그런 얘기를 편하게 나눠보면 어떨까 생각합니다. 
지금 송도 현재 부동산 시장을 정확하게 보면은요 최고치를 찍은 21년 3분기에서 굉장히 많이 떨어

작년 연말까지가 고점이네요. 그렇죠 이때는 또 송도 기사가 일단 상승으로 많이 등장했었죠. 

그리고

지금 2020년부터 상승하기 시작했거든요. 
20년 6월 19일에 투기과열지구로 연수구가 지정이 됐는데 투기과열 지정되면서 오르기도 했지만 사실 그때 기존에는 입주 물량이 굉장히 많았다가 다 물량이 소진되고 나서 그때부터 21년도까지 굉장히 급격하게 상승을 하기

물량이 정말 많았다가 공급이 줄어들긴 했습니다. 
거의 다 분양 할 건 해서

송도가 지금 얼마 정도 되는지도 한번 봐야 하는데요. 
송도 평균 시세를 보면 평균 매매 시세는 송도동은 2620만 원이고 22년 7월 연수구는 2095만 원 인천시는 1326만 원인데요. 
이렇게 보면 연수구 평균 대비 약 1.2배 그리고 인천 대비해서 약 2배 정도 평균 매매 시세가 높습니다.

기존에는 1천만 원에서 계속 상승을 해서 2천600만 원 정도 되고요 아직도 하락을 했다고는 하지만 굉장히 높은 평균 시세를 유지하고 있어요. 
왜냐하면 구축도 많이 없고 다 신축이다. 
보니까

인천하고 송도는 별개로 생각하려고 하는 분들이 많이

그렇죠 인천의 강남이죠.

인천에서 잘 나가는 곳이 아니라 대한민국에서 좀 잘 나가는 곳이 되지 않을까 왜냐하면 자족 도시가 되잖아요. 
잠깐 이게 그러면 감이 잘 안 잡힐 것 같은데 부천이 평균 매매 시세가 얼마예요. 
부천 1700이야 저렴하네 그러면

서울은 그래도 3500

3500대

경기도 전체 통 틀면 한 1800만 원대거든요.

경기도가 여러분들 1800만 원인데 송도가 2620만 원 평균 매매 시세가 나온다고 하는 것은 그래도 상당히 수준이 높은 축에 속한다

그러면 이제 지금 많이 하락을 했다고 하는데 정말 얼마나 하락했는지 저도 궁금했거든요. 
그래서 대장 아파트를 가지고 왔습니다. 
대장 아파트라고 하면 지금 인천대 입구역 앞에 있는 송도 더샵 퍼스트파크를 들 수 있어요. 
지금 35평 기준으로 호가가 12억에

그러면 평당 4천이 좀 안 되네요. 네

곳들은 이제 송도에서도 거의 8억 9억 정도인데요. 
퍼스트파크는 12억원이 나오고 있어요. 
퍼스트파크가 이제 최고가를 찍었을 때 실거래가가 14억 7천이었는데요. 
그 가격 대비해서 지금 12억은 약 15%에서 한 18% 정도 하락한 거거든요.

실제로 하락을 한 거죠. 그러니까 14억 7천이 최고가였다가 지금은 12억이니까 한 2억 7천만 원 정도 빠졌네요.

아직 거래가 된 것도 아니긴 하지만 호가로 얘기 한 거고 또 실거래된 거는 19층이고 지금 나온 건 저층이긴 해요. 
그런데 중층도 십이억이 나오고 있기 때문에 10%에서 20% 하락은 하고 있다는 건 맞는 것 같습니다.

어쨌든 최고가 대비 실제로 팩트를 매물을 체크해보면 15에서 20 프로는 빠진 가격으로 지금 매물이 등장하고 있습니다.

퍼스트파크 이제 그래프를 보면 여기도 2020년부터 해서 지금 많이 상승을 했고 약간 꺾인 추세로 보이네요. 
그리고 지금 요즘에 송도에서 굉장히 많이 하락했다고 나오는 곳이 또 하나 더 있어요. 
송도 풍림 아이온 3단지인데 33평이 지금 5억 5천에 거래되었다고 나왔어요. 
그러면 기존에는 얼마였느냐 최고가가 2021년 10월에 8억 3천 정도였거든요. 
근데 알고 봤더니 이 거래는 가족 간 거래로

맞습니다. 여러분들 참고로 특수관계인 거래에 대해서 좀 이해하시면 좋은데요. 
이거는 송도 풍림 아이언 말고도 잠실이나 이런 서울의 메이저 단지에서도 가끔 엄청나게 낮은 가격으로 거래가 되었다고 나와요 그런데 특수관계인한테 할 때는 감정평가를 받아서 하게끔 되어 있습니다. 
왜냐하면 평가된 금액이

적게 책정이 돼야지만이 세금을 적게 내기 때문에 여기서는 최고가 적정가 그런 게 없어요. 
그냥 감정평가된 금액으로 특수관계인에게 증여를 하게 되는데 그렇기 때문에 그 금액을 가지고 기사를 쓰면 안 되는데 기사가 등장을 해요. 
풍림아이원 같은 경우에도 실제 타인에게 제3자한테 거래된 금액이 5억 5천이 아니라 특수관계인에게 거래된 금액이 지금 5억 5천이라고 하면 여기에서 이거 말고 그냥 일반 사람들에게 나와 있는

그 가격대를 체크를 해야만 합니다. 기사를 자세히 보시면 특수관계인한테 증여했다는 내용이 있으면 그거는 감정평가를 받아서 가장 낮은 금액 그걸로 해서 넘겨야지 그렇지 않고 그것보다 더 낮은 금액으로 넘기게 되면 세무조사가 나오게 되거든요. 
그래서 감정평가 받은 금액으로 넘겼다는 거를 이해하시면 될 것 같습니다.

그래서 호가보다 훨씬 낮은 가격으로 거래가 되고 있고 그러면서 지금 호가는 얼마인지 한번 찾아보니까요. 
6억 5천 선에 나와 있어요.

그럼 1억 정도 차이가 나네

근데 사실 8억 3천에 비하면 6억 5천도 굉장히 많이 떨어진 거긴 하거든요. 
그래서 보니까 23% 정도 하락한 거더라고요 호가로만 봤을 때

전반적으로 18%에서 20%대 하락을 한 상태로 지금 매물들이 나오고 있습니다.

일부 지역 일부 아파트만 있고 사실 송도도 워낙 좀 넓은 곳이기 때문에 구역마다 좀 다르기는 한데요. 
어쨌든 지금 본 두 아파트로는 20% 하락하고 있는 건 맞는 것 같다. 
이렇게 볼 수 있습니다. 그럼 이제 송도가 도대체 어디야 모르시는 분도 있을 거잖아요. 
그래서 이제는 송도도 어딘지 또 어떻게 송도가 개발이 됐는지 이런 얘기도 한 번 간단하게

송도 지역에 대해서도 한번 알아보면 좋을 것 같습니다.

송도는 이제 서울 아래 서쪽으로 있는데요. 
인천 중에서도 송도는 가장 서쪽에 배치되어 있고요 송도가 왜 송도인지 아세요. 
이게 유래를 살펴보니깐요 일제시대 때 일본의 미야기 현에 있는 마스시마라는 곳이 있는데 거기 마스시마라는 게 송도라는 이름이거든요. 
그래서 일본인들이 소나무를 보면서 그 마스시마를 떠올렸대요 그래서 송도라고 이름을 붙이기 시작했는데 그러면서 이제 우리나라 해안 절경에 있는 멋진 곳들을 송도라는 이름으로 정한 거죠.

그렇게 불리면서 지금까지 온 거예요. 
그래서 부산에 있는 송도 해수욕장 포항에 있는 송도 해수욕장도 같은 요래입니다. 
그래서 이제 일본 이름이기 때문에 사실 이제 광복된 이후에 많이 바꾸려고 하고 기존의 옥련동도 사실 송도정이라고 불렸거든요. 
그래서 옥련동으로 바꾸는 작업을 많이 했었는데 90년대에 다시 송도 신도시를 매립하려고 하면서 임시로 송도라고 이름을 붙인 거예요. 
근데 임시로 붙였던 게 그대로 2천5년도에 확정이 되면서 송도 신도시가 돼버린 거죠.

그래서 지금은 사실 송도가 너무 유명해졌기 때문에 바꾸고 싶어도 바꿀 수 없는 그런 좀 슬픈 이름이 담겨

유래에는 슬픔이 있네요.

그러면 이제 송도 위치나 이런 것도 봐야 되는데 개발 구획도를 보면요. 
면적이 53.36제곱킬로미터예요.

이거랑 비슷한 면적을 가진 도시가 있을까요.

거의 비슷합니다. 적은 건 아니에요. 
강남구보다 크고 서초구보다 더 크거든요. 
이제 이 면적에서 현재 인구는 18만 명 정도 되고 계획 인구는 약 30만 명 정도로 계획을 하고 있어요. 
그래서 부천이 79만 명 정도 거주하고 있잖아요. 
여기는 현재 18만 명이면 인구 밀도가 굉장히 적기 때문에 쾌적하다 이렇게 볼 수 있죠

그래서 이제 구역마다 좀 나눠져 있는데요. 
109부터 110구까지 구역마다 테마가 또 있죠 근데 여기서 아파트가 처음. 
들어온 공구가 어딘지 아세요. 여러분 보면 여기 시가지 조성 단지죠 그렇기 때문에 아파트가 처음. 
들어오게 됐습니다. 6 8 9109는 아직 다 완성이 되지 않았고요 1109는 막바지 작업을 진행 중이에요.

그래서 이제 나눠보면은요 1309는 국제업무단지로 처음부터 지정을 했고 20구는 시가지 조성단지 또 40구는 지식정보 산업단지 50구는 바이오 콤플렉스 이렇게 다 나눠져 있어요. 
그래서 여러분들 이제 만약에 가신다고 하면 아파트가 가장 많이 있고 학군이 좋은 10구부터 먼저 임장을 가시는 걸 저는 좀 추천을 드리고

대장 아파트는 어디 있죠

스파크는 3092

여러분들이 이걸 보시면 우리가 대부분 신도시라고 하면 아파트가 지어지고 아파트에 맞게끔 상가 배치되고 끝이에요. 
땡인데 송도 같은 경우는 이렇게 기업들이 들어올 수 있고 학교도 종합적으로 들어올 수 있고 설계가 되었기 때문에 지금 송도에서 가장 불편한 걸 꼽으라고 하면 교통을 꼽아요. 
왜냐하면 여기서 서울 가는 게 힘들기 때문에 여기도 지금 판교처럼 계속해서 지금 많은 직장을 만들어내고 있습니다. 
왜냐하면 기업이 들어오고 있거든요. 그래서 송도 자체를 자족 도시라고 하는 겁니다. 
학군 기업 서비스 부분까지 다 갖춰진 곳이잖아요.

그래서 아마 송도에 거주하시는 분들도 많을 거고 송도를 사고 싶은데 언제 사야 하는지 궁금하신 분들도 많을 거예요. 
그런 분들에게 오늘 시간이 좀 유익하지 않을까 송도의 탄생을 보면요. 
이제 송도가 탄생을 못 할 뻔도 했어요. 
왜냐하면 이제 1997년 외환위기 때 한국 기업들이 많이 도산을 했잖아요. 
그러면서 이제 외국 기업에 매각이 되고 외국 기업에서 유치가 되곤 했었는데요. 
그때 이제 원래는 대우그룹이 하려고 했다가

안 됐던 거예요. 그래서 인천시에서 제이김이라는 한국계 미국인한테 얘기를 해서 결론적으로 인천시랑 mou까지 체결되게 된 이건 재밌어서 좀 가지고 온 부분이긴 해요. 
여기 보면 유통 빅3가 왜 송도에 있냐 이런 질문을 했더라고요 인천 미 수도권뿐 아니라 13억 인구의 중국 시장을 앞두고 있기 때문이다. 
그만큼 이제 인천 공항이랑 가깝다 보니까 중국인 유치까지도 생각하면서 홍도의 미래를 그렸던 것 같아요.

그 당시에는 얘기를 한 이유는요 왜 국제도시가 됐는지를 말씀드리고 싶었던 거예요. 
외환위기가 오면서 외국 자본을 유치를 해야 되는데 계속 유치하려고 하다 보니까 유치가 계속 안 되는 거예요. 
그러다 보니까 경제자유구역을 만들어서 혜택을 주면 외국 자본이 들어올 거다 이렇게 해서 98년도에 인천 경제자유구역이 탄생하게 되었고요 그러면서 물류 바이오 it 금융 기업들을 유치를 하려고 했던 거예요.

그러면서 송도랑 청나랑 영종도를 경제자유구역으로 만들게 된 거죠. 
그래서 지금 현재에 있는 바이오라든지 물류 it 기업들이 송도에 집결하게 된 계기도 그렇게 시작을 한 겁니다. 
그래서 앞으로도 이제 바이오 산업이라든지 계속 들어올 예정인 거죠. 
그리고 인천 도시기본계획을 보면요. 사도심 중심지 체계로 발전시키겠다고 했는데요. 
송도 연수구 중점으로 발전을 하겠다는 기본 계획도 나와 있습니다.

주축을 빨간색 네 개로 해놨어요. 그러니까 청나라 성도 있고 부평 계양이 하나로 묶여 있고 동인천 구월이 한 섹터로 묶여 있습니다. 
그래서 인천에서도 이런 메인 도시를 개발해 가면서 키워 나간다. 
기억하시면 좋을 것 같아요.

이제 송도 하면 gtx를 또 빼놓을 수가 없죠. 
이제 gtx b 계획도 나와 있고요 올해 말 우선 협상 대상자를 지정을 해서 2030년 개통을 목표로 삼고 근데 저는 이제 gtx가 굉장히 중요하고 개발 호재도 많이 작용을 하는데요. 
저는 송도는 다른 gtx 호재가 있는 도시와는 좀 다르다고 생각을 해요. 
송도는 gtx b도 들어오긴 하지만 다른 요인들이 훨씬 좋은 게 많다. 
저는 그렇게 봅니다.

gtx 서울 교통권을 확보하기 위함인데 이미 2030년이면 송도가 더 커져 있을 것 같아요.

왜냐하면 진격의 3박 7조 들여서 송도에 제2 바이오 캠퍼스를 짓는다고 합니다. 
삼성바이오로직스가 지금 기존에도 들어와 있는데요. 
제2 바이오 캠퍼스를 110구에 짓는다고 하거든요. 
토지 매매 계약까지 체결을 했고 완공이 되면 1만 명의 일자리가 창출이 된다고 합니다.

도를 좀 좋게 보는 것 중에 하나는 기업이 들어오는 게 좋은데 기업도 미래형 기업들이 들어온다는 얘기 바이오가 미래는 되게 유망한데 삼성 바이오 여기에서 추가로 들어와서 무려 1만 명 일자리가 창출된다고 합니다. 
1만 명 그러니까 아까 자족 도시로 된다고 하는 게 삼성 바이오 이 하나의 효과도 엄청나게 크다고 볼 수가 있는 거죠.

110구가 아까 50구 바로 옆에 있었잖아요. 
그래서 지금도 50구에 보면 삼성바이오 직원분들이 좀 많이 거주하는데요. 
또 들어오게 되면 또 그쪽도 수요가 많이 들어갈

그만큼 여러분들이 하나 보실 거는 기업이 들어가면 기업에서 일하는 일반 직원들만 들어가는 게 아니고 임원도 들어가요 임원 숫자를 한번 헤아려 보는 것도 좋을 것 같아요. 
왜 그러냐면 임원이 들어가게 되면 송도 중에서도 학군이 좋은 곳에 수요가 또 발생한다는 겁니다. 

그러니까 바로 삼성바이오가 들어가는 곳에 옆에 있는 아파트는 당연히 영향을

그거 외에도 다른 큰 시설들이 들어왔을 때 임원들이 들어오게 되면 임원들은 가장 좋은 아파트 학군이 괜찮은 곳을 찾게 되겠죠. 
그래서 10구도 항상 같이 움직인다는 겁니다.

그리고 이제 또 개별 호재라고 하면 인천타워도 얘기가 계속 나오고 있는데요. 
예전에는 이제 백오십층 얘기가 해서 인천타워 얘기가 나왔다가 기업도 유치를 해야 되고 그게 잘 안 됐기 때문에 무산이 됐었는데 칠년 만에 다시 또 언급이 되고 있습니다. 
재추진을 한다고 하고요 그러면서 도심형으로 블루코어 시티에서 라이코어 시티로 바꿔서 이제 얘기를 했는데요. 
원래는 103층을 얘기를 했다가 다시 유정복 인천시장이 건립 공략에서 120층으로 얘기를 또 했어요.

그래서 다시 또 변경이 될 수도 있고 이게 지어진다고 하면 잠실에 있는 롯데월드타워에 이어서 두 번째로 높다고 합니다. 
아이크오시티 조감도를 보면은요 런던에도 런던 아이라고 있는데 이제 그런 느낌으로 하고 실제 배경도 그 정도만큼 나오지 않을까

다 완성되면 괜찮을 것 같아요. 이게 공간도 좀 여유롭게 지으면서 수상 공간이나 녹지 공간이나 업무 공간이 좀 잘 어우러졌기 때문에 인구들이 많이 유입되지 않을까

그리고 실제 이제 송도에는 또 공원도 잘 되어 있잖아요. 
거의 외국 못지않게 엄청 잘 된 곳이 아닌가 지금 현재도 좋지만 타워가 들어온다고 하면 더 좋아질 것 같아요. 
그리고 이제 개발 호재로는 마지막인데요. 
그런 얘기가 있어요. 송도는 일자리랑 학군 때문에 이사 온다. 
우리가 입지를 분석할 때도 일자리나 학군이 굉장히 중요한데요. 
그 두 가지를 다 가지고 있는 게 사실 송도예요. 
그래서 교육 도시 송도라는 말도 있을 정도인데요. 
이제 연예인들 자녀가 가는 곳으로 유명한 채도의 국제학교가

여기는 이제 비싼 학비 때는 한 5천만 원 정도 나오는데요. 
더 올랐는데도 빈자리가 없고 탈락한 사람이 엄청 많다고 합니다.

그러니까 여기를 보내려고 하는 수요는 상당히 많이 있습니다. 
연예인들이 아마 교육 문제 때문에 들어온 것 같아요. 
또 프라이빗하게 키울 수 있고 아기들이 뭐 연예인들이 여러 기사가 나오더라도 저기는 다니는 동안에 되게 좀 행복하고 또 교육도 좀 잘한다고 해요. 
초등학교 중학교도 명품군 학교에 속해 그래서 제가 부천을 예를 들면 여러분들이 부천은 왜 이렇게 집값이 안 오르지

집값이 어느 곳은 오르고 어느 곳은 안 오르느냐 그거 기준을 잡을 때 가장 중요한 게 또 학군이 정말 중요해요 왜냐하면 부자들이 살 수 있는 동네여야만 하는데 부자들이 살기 원하는 곳은 자식들을 좀 좋게 교육할 수 있는 환경을 원하는 겁니다. 
그런데 부천은 처음에 부천고등학교가 명품고등학교였는데 일반고로 돼버리면서 그게 사라졌어요.

그러다 보니까 부천에서 어느 정도 아이를 키우다가 원래 목동으로 갔었는데 이제 송도로도 그러니까 송도로 들어오려고 하는 인구는 유입은 계속되는 거예요. 
아이 교육을 잘 시키려고 하는 사람들은 계속해서 지금 송도로 들어간단 얘기죠

그리고 또 대학교도 3개나 있죠. 연세대 캠퍼스 있고 인천대 가톨릭대 그리고 내년에 인하대 캠퍼스도 들어온다고 하거든요. 
그리고 인천과학예술영재학교도 있고 어쨌든 교육도시 송도라고 불릴 만큼 굉장히 학군도 잘 되어 있다. 
그래서 보면 이제 새드위이 있는 일공고와 이쪽에 있는데요. 
급격하게 낮은 가격으로 거래된 게 없어요. 
아직

여러분들께 제가 말씀드리고 싶은 거는 부자들이 있는 동네가 탄탄하게 받쳐주는 게 뭐냐 하면 아파트를 투자 목적이 아니라 실거주로 들어가 있으면 매물들이 막 쏟아지는 곳은 가격이 좀 떨어질 것인데 여기는 매물이 그렇게 쏟아지지 않기 때문에 가격이 좀 탄탄하게 받쳐주고 있습니다.

다른 송도 아파트 많이 하락한 곳에 비해서 그렇지 않은 이유가 학군 때문이라

그렇죠 그러니까 아까 풍림아이원 같은 경우에는 학군이 좋지가 않아요. 
그러니까 가장 좋은 학군은 10구에 있는데 10구에는 사람들이 좀 들어가고 거기에 있는 아파트는 내놓지 않기 때문에 이런 하락장에서도 좀 단단하게 버틴다는 겁니다. 
그래서 어떤 거가 가격이 많이 빠지고 좀 버티고 하는 거를 여러분들이 좀 이해하시면 좋을 것 같아요. 
그래서 강남 같은 경우도 가격이 많이 빠지는 것 같지만 실제로는 매물이 그렇게 많이 나오지가 않습니다. 
그게 살기 좋은 곳이냐 사람들이 들어가려고 하는 곳이냐에 따라서 결정되는 것 같아요.

송도 한번 정리를 해 보면 현재 부동산 시장이 왜 이렇게 하락한 거냐 간단하게 정리를 해 보면 인천이 계속 눌려 있다가 이제 서울이랑 수도권이 상승을 하면서 2020년부터 급격하게 상승을 너무 급격하게 상승을 했는데 지금 금리 영향이라든지 경제 상황 같은 게 모든 전국에 해당을 하는데 특히 송도 인천이 급격하게 하락했다고 보이는 이유는요 입주 물량이 다른 곳에 비해서 전체적으로 많기도 합니다.

또 다주택자 매물 때문에 급격하게 팔아야 되는 사람들 그런 사람들이 나오면서 하나씩 거래가 되면서 이 하락한 것으로 많이 보이는 것 같기도 합니다.

여러분들이 부동산 수요 공급 체크를 해야만 하는데 입주 물량은 앞으로 투자하려고 하는 지역에 물량이 어떻게 되는지 그런 부분도 꼭 체크를 해보시면 좋을 것 같습니다.

근데 이천이십 년도 이십일년도에 놓친 분들이 송도에 사고 싶다. 
이런 얘기를 많이 했었거든요. 그렇기 때문에 저는 실거주로 기다렸던 분들은 지금 급하게 매도하는 물건이 나온다고 하면 조금 더 알아보고 임장을 다녀보시는 게 좋은 기회가 될 수도 있다고 생각을 합니다. 
그리고 송도 미분양이 많다. 이런 얘기도 많이 나오는데요. 
사실 송도 미분양 현황은 그렇게 많지가 않고 최근에 송도 럭스 오션뷰가 미분양이 났었는데 미분양이 났었던 이유는 삼십 평대 기준으로 발코니 확장까지 포함해 거의 9억이 넘었어요.

그렇기 때문에 중도금 대출이 안 되다 보니까 그런 요인 때문에 미분양이 난 것이지 다른 이유 때문에 나빠서 미분양이 났던 건 아니다. 
밑에 있는 리버리치 같은 경우는 원래부터 96세대였고 10층까지밖에 없는 나홀로 아파트였기 때문에 좀 별개로 보셔야 될 것 같습니다.

그리고 여러분들께 한 가지 또 말씀드리고 싶은 거는 송도 아파트 패턴을 좀 기억하시면 좋을 것 같아요. 
송도는 지금까지 분양했던 대부분 아파트가 지금은 많이 주목받고 있는 아파트여도 처음엔 다 미분양이었어요. 
처음엔 다 미분양이었다가 어느 정도 지나면 해소가 되고 그 다음에 피가 붙어요. 
그 패턴이 계속해서 반복이 돼요. 그래서 송도에 오래 거주하셨거나 투자를 해보신 분은 미분양 나왔으면 아 이 미분양 때문에 할인 판매가 되겠구나 라고 해서 매입을 해서 피가

그렇게 가격이 형성돼요 그러니까 분양사들도 당연히 이게 미분양이 되겠구나라고 해서 그거를 겁내하지 않아요. 
어차피 해소가 될 거니까 그래서 경험치가 정말 중요하다고 하잖아요. 
그러니까 여러분들이 방금 제가 말씀드렸던 패턴대로 미분양 났네 그럼 되게 큰 일이 아니라는 얘기예요. 
어차피 이 단지 수가 엄청나게 많잖아요. 
나머지 물량도 소진되고 그다음에 피 붓고 그래서 그 패턴으로 갔던 거를 한번 찾아보시면 좋을 것 같습니다.

도 많이 얘기하고 있으신데요. 아파텔에도 사실 10구나 다른 아파트보다는 아파텔이 이렇게 하락기가 왔거나 외부 요인이 있을 때는 더 많이 하락하는 건 사실입니다. 
하지만 송도에는 아파트와 거의 유사한 아파텔도 때문에 그런 아파텔이 이전 가격으로 돌아온다면 대출도 받을 수 있는 거기 때문에 저렴하게 들어갈 수 있다고 하면 들어가도 괜찮다 이렇게 보고 있습니다.

아파텔 그 다음에 오피스텔 이게 아파트에 대체 투자라고도 하는데 그냥 아파트 가격이 하락하니까 무조건 그거를 던져야 된다고 다른 곳에서는 얘기하는 있더라고요 근데 그거는 맞지 않고요 아파텔도 실제로 사용하고 있는 사람들이 어떤 형태로 사용하고 있는지를 보면 좋을 것 같아요. 
업무용으로 많이 사용하고 있어서 이게 임대 수익이 나온다고 하면 그 가격대는 빠지지가 않습니다.

그런데 이게 주거 대체제로 들어갔을 경우에는 아파트에 영향을 받아요. 
그게 아니라 임대 수익을 거두거나 아니면 사람들이 업무용으로 쓰고 있는 경우에는 공실률과 임대 가격을 조사해 보면 가격이 빠질지 빠지지 않을지 감을 잡을 수가 있겠습니다.

그리고 이제 마지막으로 중요한 게 입주 물량이 중요하겠죠. 
미분양이 났던 이유가 계획 도시로 30만 인구를 바라보고 있는데 그리고 일자리가 계속 들어올 거잖아요. 
근데 주거를 먼저 입주했기 때문에 사실 그런 시차가 있어서 좀 그런 문제도 있다고 보거든요. 
그래서 2020년까지 지금 굉장히 입주 물량이 많았다가 없었기 때문에 이천이십 년부터 많이 급격하게 올랐습니다. 
그래서 지금 현재도 보면 매매가도 많이 올랐기 때문에 하락했다는 얘기도 있지만 전세가는 사실 12억씩 오르고 있는 상황이에요.

그래서 내년에 다시 또 2년도 23년도에 입주 물량이 있기 때문에 이때는 다시 일부 지역의 전세가라든지 월세가 하락하면서 매매가도 조금 하락할 수 있겠지만 지금 현재는 전세가가 좀 받춰주고 이 시기를 지나면 24년부터는 다시 상승을 하게 될 것으로 보입니다. 
그리고 이제 아파트 입주 물량 보면은요 23년도부터 25년도까지 전체 총 세대 수는 1만 4천 세대로 보여요 그리고 이제 그런 얘기도 있잖아요. 
여기서 그럼 더 지어지면 어떡해요. 이제는 더 이상 지어질 땅이 없는 거죠.

일단은 삼성바이오에서 1만 세대는 책임지니까 나머지는 다른 기업 몇 개 들어오면 다 소진되겠네요.

물론 이제 1만 세대가 지금 25년도에 들어오지 않고 이후에 들어오겠지만 다른 기업들이 계속 들어오고 있고 중요한 거는 송도는 아직 100% 완료된 게 아니고 50% 60%밖에 완공되지 않은 도시예요. 
그런데도 지금 평당 2600을 달리고 있기 때문에 앞으로는 입주 물량만 해소된다고 하면 더 좋은 도시가 되지 않을까 그렇게 생각을 합니다.

네 안 그래도 다 완성이 되고 났을 때가 훨씬 좀 기대가 되는 송도입니다. 
그래서 아까 인천의 강남이라고 하셨는데 저는 대한민국에서 또 강남 이상에 버금갈 위력을 지닌 지역 왜냐하면 또 바다도 가깝고 공항도 가깝기 때문에 입지 자체가 상당히 좀 괜찮다고 생각을 합니다. 
그리고 학군 기업까지 잘 갖춰진 곳이기 때문에 일단 공급은 계속 되지만 그만큼 공급을 많이 해도 사람들이 계속 들어오기 때문에 공급을 많이 하는 거예요. 
물론 일 2년 안에는 변화되진 않겠지만 한번 지켜보는 것도 저는 상당히 의미 있고 재미있다고 생각합니다.

마지막으로 정리를 하면 과거 시기를 보면서 지금의 하락장에 대처하는 방법도 한 번 더 짚고 가려고 하는데요. 
버블세븐 지역 매매가격 지수예요. 20003년도부터 지금 2022년 3월까지 목동 강남 서초 송파 분당 평촌 수지 이렇게 그래프를 가지고 왔는데요.

왜 버블세븐이었죠.

그만큼 이제 가격 거품이 많으니까 버블세븐 지역으로 불렸는데요. 
사실 이제 버블세븐 지역이 이때 하락기 때 그래도 수요가 많은 지역이었기 때문에 많이 올라서 떨어진 건 맞지만 그래도 가격 방어가 되는 곳이었습니다.

그만큼 강남에 들어가지 못하기 때문에 아니면 강남을 대체할 수 있는 지역으로 설계가 된 거잖아요. 
그래서 그만큼 사람들이 또 강남에 못 들어가는 수요를 받쳐줬던 지역이기 때문에 너무 거품을 꼈다라고 해서 그때 버블 세븐이라고 했었는데 버블세븐이라고 하니까

강남은 되게 탄탄한데 금융 위기가 오니까 거의 아까 이 구간에서 완전히 그냥 절벽처럼 쭉 떨어졌어요. 
이때 거의 8억짜리가 4억 5억이 나왔었거든요. 
사람들이 경험을 해보지 않았기 때문에 정말 큰일 난 줄 알고 그때 매물을 던졌어요. 
분당에서도 천당위에 분당 원래 그렇게 하면 그만큼 좋은 지역이라고 했는데 그때는 89억 가던 게 5억 6억 매물 그렇게 등장했었습니다.

이거는 연수구 매매가격 지수인데요. 거의 비슷하죠. 
인천 연수구는 많이 오르지 못했기 때문에 그만큼 떨어진 건 적지만 거의 비슷하게 여기서 볼 수 있는 건 예전에도 지금 급격하게 그냥 상승만 할 것 같지만 이 속에서도 상승 하락을 계속 반복을 했다는 거예요. 
그래서 상승기 때 사서 내가 꼭지에 매매를 하면 더 불안해요. 
그래서 이렇게 쉬어가는 하락기에 잡을 수 있는 눈을 길러야 되는 거고 지금 이런 시기에 무조건 내가 내 집 마련을 준비하는 게 맞다 저는 그렇게 말씀드리고 싶습니다.

이렇게 찍고 올라가는 타이밍에서는 사실 그 기간이 되게 짧은 거고 이 기간에 여러분들이 보유를 하고 매입을 해서 버틸 수 있다고 하면 가격 회복하는 구간도 마련할 뿐만 아니라 또 상승장도 맞이할 수 있게 된다는 것을 좀 보여드리고 싶었습니다. 
대부분 이렇게 금융위기 때문에 꺾였을 때 어떻게 해야 되냐 던졌던 분들은 다 후회했어요. 
버틴 분들은 어 금방 이게 시세가 회복되네 그래서 안 팔게 되는데 하락기 때가 매물도 많이 늘어나고 가장 저렴하게 살 수 있는 타이밍은 맞다

그리고 이게 분위기가 전환되면 주인들이 매물을 거둬들인다. 
그러면서 투자자들이 발 빠르게 한두 개만 사더라도 매물이 거의 없어지게 된다. 
그

그리고 또 하나 얘기 드리고 싶은 거는 이제 인천 같은 경우도 여기 하락 때 여기 샀다고 가정을 해볼게요 네 여기서 사고 여기서 사고 이때 안 샀으니까 다시 하라고 하면 살 거야 해서 또 하락을 기다리잖아요. 
그렇게 보면 지금 사는 하락이 가장 낮은 가격입니다. 
예를 들어서 아까 송도가 평당 2600이라고 했는데 평당 1천만 원 시대로 다시 돌아올까요. 
평당 30평대가 3억대로 다시 돌아올까요. 
그거는 아니거든요. 이전의 하락 가격만큼 낮아지지 않는다 아무리 하락을 하더라도 그런 부분도 한번 유의 깊게 보시면 좋을 것 같습니다.

그러니까 여유진께서 하시는 말씀은 우리가 하락을 경험한다 하더라도 계속해서 그 다음 하락은 그 종전 하락보다는 더 높은 위치에 있다는 걸 그래프로 보고도 판단할 수 있다는 겁니다. 
이 바닥 부분이 계속해서 견고하게 좀 위로 쌓아가기 때문에 여러분들이 지금 하락은 또 계속 하락한다는 그 그래프로만 생각하지 마시고 바닥을 다시 찍고 올라가는 그림을 또 상상해보는 것도 좋다고 말씀해 주셨습니다.

앞으로 송도는 언론 하락 기사와 실제 가격은 다를 수 있다. 
그렇기 때문에 팩트 체크를 해야 된다 이렇게 말씀드릴 수 있고요 또 개발이 계속 진행 중이고 우리가 2020년도에도 그렇고 21년도에도 왜 송도에 투자하려고 했는지 왜 송도에 사려고 했는지를 생각을 해보면 그때의 미래 가치는 현재도 변함이 없습니다. 
하지만 금리나 경제 위기 때문에 또 하락한다고 하니까 주변에 흔들려서 그러면 송도를 사면 안 되겠네 이렇게 생각해서는 안 된다는 거죠.

그래서 미래 가치는 변화 없다는 거 알고 가셔야 되고 또 일자리도 계속 증가하고 있고 입주 물량이 해소된다면 다시 한 번 더 상승할 수 있는 지역으로 유의 깊게 보시면 좋겠습니다. 
그래서 실거주자는 만약에 30% 이상 하락하는 곳이 나온다고 하면 저는 그런 물건은 매수를 고려해봐도 좋겠다라고 생각을 하고 있습니다.

실수요자 입장에서는 이렇게 이 30% 빠졌을 때 40% 빠진다고 걱정하지 말고 30% 빠진 가격에서 사서 40% 빠졌다. 
하더라도 기다리면 다시 20% 10프로 원래 가격을 회복한다는 말씀이시죠 그게 지금까지 그려왔습니다. 
그래서 투자자 입장에서는 조금 더 보수적으로 움직여야 되겠지만 실수요자 입장에서는 조금 더 긍정적으로 보셔도 된다라고 결론을 내주셨습니다.

이게 투자로 생각하는 게 아니라 사실 지금 현재 송도 거주하고 있는 분들도 마찬가지고 앞으로 전세가라든지 월세가가 높아지게 되면 사실 무리해서 집을 매수하거나 해서는 안 되겠지만 내가 대출 이자 내는 것보다 전세 가격이나 월세 가격이 더 높아지게 되면 사실 매수를 하는 게 맞거든요.

그런 요인에서 본다고 하면 그걸 비교를 해서 볼 때 언제 들어가는 게 맞는지는 지금 같은 시기에도 공부를 하셔야 된다 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

종합적인 판단은 여러분들이 현장을 돌아보시고 또 제가 어느 시기에 사는 것보다 어느 정도의 가격에 매입하느냐가 더 중요하다고 말씀드렸습니다. 
그래서 여러분들 잘 판단하셔가지고 좋은 결과 내셨으면 좋겠습니다.

그리고 송도는 이제 23년도부터 24년도까지는 매물이 그래도 입주 물량이 있기 때문에 지금 당장이 아니라 지금부터 공부를 해서 저는 23년 24년도 안에 한 번 더 타이밍을 보시고 청약 분양권이든 아니면 매수든 그거는 고려해보시면 좋겠다. 
이렇게 정리하고 마무리 짓도록 하겠습니다.

그러니까 지금도 저렴한 매물도 괜찮지만 여러분들 꼭 이 타이밍이 아니더라도 앞으로 입주 물량이 좀 있기 때문에 그런 부분도 기회가 될 수 있으니까 너무 무리하지 말라고 말씀하셨습니다.