부동산 시장 이게 발표되면 판이 뒤집힌다

 최근에 부동산이 많이 조정을 받고 수도권을 포함을 해서 많이 하락을 하고 있으니까 이런 질문을 하시는 분들이 많이 늘어나고 있는 것 같아요. 
그래서 이 질문에 대해서 답변과 생각을 좀 정리해서 말씀드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

부동산이 지금 많이 조정을 받고 있고 지역에 따라서 하락을 많이 하고 있는 것은 맞습니다. 
계속 올라갈 수는 없는 거니까요. 롱텀으로 보면 다시 상승을 할 수는 있는 거니까 여튼 지금 생각하시는 건 맞아요. 
두 번째는 이거죠. 앞으로 인구 감소로 다시 반등은 어렵다고 해요. 
이런 생각을 가지고 계신 분들이 많죠. 
인구 감소라고 하는 거는

굉장히 좀 단골 테마입니다. 부동산이 조정을 받고 하락을 할 때마다 나오는 그런 테마에요. 
사실 몇 십 년 동안 계속 나왔던 테마죠 앞으로 인구가 감소할 것 같으니까 부동산이 오르기 어렵다. 
계속 떨어지기만 할 거다라고 생각을 하시는데 여기에 대한 저의 생각과 답변은 인구가 감소가 되면 부동산이 계속 하락을 하는 게 아니라 오히려 양극화가 더 됩니다. 

오르는 핵심 지역은 더 오르게 되고 오르지 않는 지역들 인구가 계속 유출이 되는 나가는 지역들은 부동산이 오히려 더 계속 내릴 수가 있고 안 오를 수

즉 인구 감소로 다시 반등이 어렵다는 게 아니라 인구가 감소가 되면 양극화가 더 심해진다는 거예요. 
그럼 우리는 입지가 좋은 데를 사면 되겠죠. 
그렇게 생각하시면 되는 거고 계속 무주택자로 남는 것도 괜찮은 생각 같습니다. 
무주택자로 남는 것도 본인이 상황에 따라서 다른 거예요. 
제가 생각하는 무주택자로 남을 수 있는 사람은

소득이 평균을 훨씬 더 상위하는 고소득자 같은 경우에는 평생 무주택자로 삼으셔도 돼요. 
고액의 전세나 고액의 월세를 사셔도 충분히 괜찮습니다. 
왜냐하면 내 소득이 월등히 높으면 사실 내가 쓸 거 다 쓰고요 저축을 많이 할 수가 충분히 인플레이션이 되더라도 인플레이션을 내가 스스로 소득으로 다 해지를 할 수가 있는 겁니다.

99%의 사람들은 소득이 평균보다는 다 아래입니다. 
그리고 대부분 다 직장인이에요. 이런 분들은 주택을 저는 매수를 해야 된다고 생각을 해요. 
그래서 질문이 이거지 않습니까 계속 무주택자로 남으려고 하면 내 소득이 월등히 높아야 한다 일반적인 직장인이다라고 하면 주택은 매수해야 된다라고 저는 생각하는 입장이에요. 
그 이유가 뭐냐면 주택이라고 하는 것은 건물이 있고 토지가 있지 않습니까 건물 가격은 시간이 지나면 내리는 건 맞아요. 
그런데 이 토지의 가격 특히

서울의 입지가 좋은 지역들은 토지의 가격이 내리지가 않습니다. 
계속 올라요 사실은 과거 데이터 통계 데이터를 보면 그래요 그 데이터를 보면 소재 가격이 계속 오르다 보니까 직장인 같은 경우에 근로소득자지 않습니까 평균적인 소득 이하를 내고 있는 사람들은 내가 지출할 것 지출하고 특히 자녀가 있다고 하면은 저축을 할 수 있는 시드 자체가 거의 없어요. 
그 저축액을 가지고 어디 상품에 투자하기도 힘들고 그렇다는 얘기는 인플레이션을 내가 해지를 할 수가 없는 거예요.

그래서 대

표적인 게 주택이라고 하는 상품은 이런 인플레이션을 평균 이하의 소득을 가진 사람들이 해제하기에 선택이 아니라 사실 필수적인 요소다 보셔야 됩니다. 
주택 가격이 지금 조정을 받은 게 사실 1년이 채 되지가 않았어요. 
근데 벌써부터 이런 생각과 이런 질문을 가지게 되면 옳은 방향으로 평균 이상의 소득을 내거나 자산가가 되기는 굉장히 어렵다고 생각을 합니다.

주택을 매수해야 된다고 하면 주택 시장의 상황을 좀 확인을 해봐야 돼요 주택의 가격을 결정하는 요소는 크게 세 가지가 있다고 봅니다. 
물론 더 복합적이고 더 여러 가지가 있겠지만 간략하게 정리해서 핵심적인 요소는 딱 세 가지예요. 
첫 번째는 이제 정책에 대한 부분이 있고요 두 번째는 가격에 대한 부분 그리고 세 번째는 금리에 대한 부분입니다.

첫 번째 정책에 대한 부분을 보면 얼마 전에 정부에서 12월 21일에 대책이 하나 나왔죠 이 대책에 보면 무주택이 아니라 다주택에 대한 규제 완화 정책 상당수 포함되어 있어요. 
그리고 23년 1월에 수도권 특히 서울을 포함해서 규제 지역을 또 풀 겁니다. 
서울의 규제 지역을 푼다고 하는 게 어떤 큰 의미가 있냐면 서울을 규제지역으로 이렇게 다 묶어놓게 되면

이 수요 자체가 수도권에 거주하고 계시는 분들만 수요가 있는데요. 
이거를 규제 지역을 다 해지를 해게 돼버리면 지방에 계신 분들도 수요가 늘어나게 지방에 계신 분들도 서울에 아파트를 사고 싶은 사람이 굉장히 많거든요. 
왜냐하면 규제 지역이 해제가 되면 내가 거주를 하지 않더라도 2년만 보유만 하면 비과세가 되니까

이런 수요들이 상당수 많이 늘어날 수가 있다는 겁니다. 
어떤 가요 정책의 방향이 계속 완화의 방향으로 가고 있다라고 하는 거를 우리는 좀 잘 인지를 하셔야 돼요 그리고 이제 두 번째가 가격인데 가격에 대한 부분도 사실 좀 상대적이기는 한데 제가 봤을 때 지역에 따라서 3040% 이상 빠진 지역들이 있어요. 
그런데 3040% 빠졌다고 그래서 모든 지역들이 다 투자의 대상은 아니라고 생각을 이건 제 생각이니까 객관적인 데이터를 좀 확인해 봤을 때 최근에 보면 이런 잠실이나 대포에 금매가 좀 소진이 되고 있어요.

잠실이나 개포 상위급지에 속하지 않습니까 강남권이니까 강남권에 금매가 소진되고 있다고 하는 거는 이거를 사려고 하는 사람들의 입장에서 봤을 때는 지금 최근에 조정된 시세가 나름 합리적이라고 생각을 하는 겁니다. 
지역 결론은 지역을 살펴보면 이미 30% 40% 빠진 지역들이 있는데 지역에 따라서는 그 가격대가 합리적인 가격대가 있다는 겁니다.

그래서 가격을 잘 봐야 될 것 같고 세 번째는 금리인데 금리는 예측이 불가능한 건 많은데 최근에 나온 데이터나 신문에 있는 기사들을 살펴보면 23년도 상반기가 고점이다라고 하는 게 대다수가 좀 많습니다. 
이것도 예측이니까 틀릴 수가 있겠죠. 
이거는 논의로 하더라도 최근에 이제 정책에 보면 특례 보금자리론이라고 하는 거를 내년도에 1분기에 출시한다고 밝혔습니다. 
여기를 보면 소득이 없어요 소득 제한이 없고 즉 dsr을 보지 않겠다라는 거겠죠. 
조건을 보면 9억 이하 아파트 5억까지는 대출이 다 가능한 겁니다.

내가 자본 여력이 많지 않고 내가 소득이 많지 않으신 분들도 레버리지를 활용해가지고 주택을 실수요자 입장에서 매수를 할 수가 있겠죠. 
금리도 한 4% 정도 때가 된다라고 해요. 
아마 이제 고정이 될 가능성이 굉장히 높 한 얘기는 정책에 대한 이슈는 지금 무주택자 기준으로 봤을 때는 거의 없어진 것 같고 다주택자에 대한 규제도 몇 개 남은 것들이 대다수 풀려가고 있죠 내년도면 거의 다 풀린다고 보고 가격에 대한 부분도 지역에 따라서는 합리적인 가격대가 눈에 보인다.

제 기준이 아니라 이미 여기를 사려고 하는 사람들을 보면 금매가 소진이 된다는 것은 이 가격대가 합리적이다라고 생각을 하는 사람들이 좀 늘어나고 있다는 거예요. 
내년도에는 이 지역들이 좀 더 늘어날 수 있겠죠. 
그리고 세 번째 금리에 대한 부분은 우리가 이제 상반기까지는 고점이고 향후에 금리를 예측은 불가능하겠지만 이 특례 보금자리론이라고 하는 금리 4%대 고정이 나오다 보면은 내가 소득이 낮더라도 9억 이하의 아파트 5억까지는 대출이 가능하겠죠.

원래는 내가 서울의 아파트를 살 수 없었던 사람들조차 서울의 아파트까지 살 수 있는 거고 서울의 아파트가 규제 지역까지 풀리다 보면 사실 매수세가 조금 더 살아날 수 있을 것이다라고 생각을 하는 거예요. 
즉 이 매수세 자체가 큰 반등을 의미하는 건 아니고요 기존에 나와 있던 이 30% 혹은 40% 빠진 가격대들의 금매들은 내년 상반기 안에 상당수 많이 소진이 될 수 있을 것이다라고

예측을 합니다. 내가 지금 이런 식의 어떤 생각에 사로잡혀 계신 것보다는 일반적인 직장인의 평균 이하의 소득이다라고 하면은 이런 식의 어떤 향후의 방향성을 본인이 스터디하셔가지고 주택을 저점에 매수하는 기회로 활용해 보셨으면 저는 좋겠습니다.