울산 집값 폭락... 어디?

요새 김장철인데 다들 김장은 하셨나요. 
저는 주말에 시골에서 김장을 하고 왔답니다. 
김장 때문에 오랜만에 많은 친척들이 모였는데요. 
역시나 화제거리가 되었던 것은 집값이 많이 하락했다더라 어디 집값은 몇 억 하락했고 도대체 언제까지 떨어질 거냐 언제 투자를 하면 좋을까 라는 주제였습니다.

네이버에 울산 부동산만 쳐도 역시나 안 좋은 부동산 분위기가 계속되는 것을 확인을 할 수 있습니다. 
울산에 어떤 위치의 어떤 아파트가 가장 하락률이 높은지를 확인하는 폭락 탑텐을 설명을 드리고

울산이 현재 하락하는 이유에 대해서도 데이터를 통해 알차게 알아보도록 하겠습니다. 
네 바로 가보겠습니다. 폭락 10입니다. 
중구 울산의 중구에 있는 복산동 복산 아이파크라는 아파트입니다. 
34평 기준이고 400세대가 조금 넘네요. 
17년에 지어진 아파트로 이제 한 6년 차가 됐고 보면 21년 1월에 6억 3천을 하던 아파트가 22년 11월에 4억 4500으로 떨어지면서 약 29% 정도 하락률을 보이고 있습니다.

제가 이 블로그에는 이렇게 지도까지 이번에 첨부를 하게 되었는데 첨부를 하게 된 이유는 댓글로 아파트의 위치나 그런 사진들을 보여주면 좋겠다라고 말씀을 하셔서 제가 사진이나 이 아파트 위치를 이렇게 다 설명을 드리면 영상이 너무 길어질 것 같아서 클릭해서 보면 바로 위치가 어딘지를 확인할 수 있게 이렇게 세팅을 해놨으니까 제 블로그에도 구경 와주셔서 한번 위치 같은 거나 이렇게 보면

아파트 단지나 사진이나 이런 거를 볼 수 있으니까 확인 한번 해주시면 감사하겠습니다. 
네 이어서 바로 가보겠습니다. 폭락 구입니다. 

울산 북구에 있는 화봉동 울산 송정 한라비발디 캠퍼스 아파트 단지입니다. 
33평이고 600세대가 조금 넘습니다. 
19년에 지어진 아파트로 거의 신축에 속하고요 이제 21년 7월에 6억 5천 정도 하던 아파트가 22년 10월에 4억

6200까지 떨어지면서 거의 이것도 29에서 30% 정도가 하락을 했습니다. 
네 파리입니다. 울산 동구의 전하동의 전화 아이파크 단지입니다. 
33평이고 거의 1천세대가 되죠. 12년에 지어진 아파트로 21년 10월에 5억 2천을 하던 아파트가 22년 11월에 3억 6천500으로 떨어지면서 거의 30%의 하락률을 보이고 있습니다. 
7위입니다. 울산 남구의 야음동 울산 번영로 두산 위브 아파트입니다.

33평이고 700세대가 조금 넘고 17년에 지어진 준신축 아파트 정도가 되겠네요. 
21년 10월에 8억을 하던 아파트가 22년 11월에 5억 6천만 원까지 떨어지면서 거의 30%가 조금 넘는 하락률을 보이고 있습니다. 
6입니다. 동구의 화정동 힐스테이트 이스턴 베이 아파트입니다. 
이거는 엄청나게 대단지예요. 거의 1900세대 정도가 되는데

15년에 지어진 아파트고 21년 9월에 5억 5700을 찍었던 아파트가 22년 10월에 3억 7500으로 떨어지면서 30 2 6% 정도가 됩니다. 
네 5위입니다. 중구의 유곡동 우정혁신도시 푸르지오 아파트입니다. 
33평이고 거의 500세대가 되죠. 그리고 13년 6월에 지어졌고

20년 12월에 6억 4천을 찍던 아파트가 22년 11월에 4억 3천으로 떨어졌습니다. 
하락률은 거의 마이너스 3 33%를 기록하고 있네요. 
네 4위입니다. 남구고 신정동 문수로 2차 아이파크 2단지 아파트입니다. 
33평이고 이것도 한 500세대 정도가 되고 13년 12월에 지어진 아파트고

20년 10월에 보면 거의 12억 하던 아파트가 22년 11월에 7억 8천만 원까지 떨어지면서 34 45%를 기록하고 있습니다. 
3위는 울산의 중구에 위치한 유곡동 에일린의 뜰 1차 아파트 단지입니다. 
33평이고 적은 세대 수를 갖고 있네요. 
200세대 정도가 되고 13년도에 지어졌습니다. 
20년 12월에 6억 3500을 하던 아파트가 22년 11월에 4억 1500까지 떨어졌습니다. 
하락률은 34 65입니다.

네 2위입니다. 남구의 신정동 울산 신정 푸르지오 아파트입니다. 
34평이고 1천세대가 넘는 대단지 아파트이고 12년에 지어진 아파트입니다. 
21년 9월에 7억 4천을 하던 아파트가 22년 11월에 4억 8천으로 떨어지면서 35 14%를 기록하고 있습니다. 
폭락 탑텐에서 1위를 차지한 중구의 우정동 우정 아이파크 단지입니다. 
32평이고 800세대가 조금 넘습니다.

2010년에 지어졌고 22년 2월에 8억 2천만 원을 하던 아파트가 22년 11월 5억 1500까지 떨어지면서 거의 37 2%의 하락률을 기록했습니다. 
폭락 탑 텐을 정리해보도록 하겠습니다. 
울산에서 하락률이 가장 높은 단지는 중구 우정동에 위치한 우정 아이파크 아파트 단지입니다. 
3억 500만 원이 하락해서 37 2%의 하락률을 기록하면서 1위를 찍었죠. 
부동산 폭락 탑텐 시리즈에서 1위를 기록한 단지들 중에

가장 적은 하락률을 보여주고 있습니다. 
그리고 30% 이상 하락한 단지의 비율도 적었던 것으로 파악이 됐습니다. 
울산 부동산 시장에 대해서 분석을 해보겠습니다. 
맨 처음으로는 전세가율을 한번 봐볼게요 이 표는 전세가율이 낮은 순서대로 나열한 표인데 그중에서 울산이 한 73% 정도로

이렇게 광역시나 특별시 정도 사이즈에서 가장 높은 전세가율을 형성을 하고 있습니다. 
울산의 거래량을 한번 살펴보면 15년까지는 그래도 조금씩 상승을 하다가 15년에서 16년 들어서면서 이제 좀 소폭 하락을 했죠. 
그러면서 2020년 21년에 가장 최고점을 찍고 현재는 계속해서 하락을 하고 있는 것으로 보여지고 있습니다.

거래량이 가장 많이 폭발했던 2020년 11월에 거래량이 3700 정도가 됐었는데 최근 22년 10월에 거래량이 1800 정도로 거의 반토막이 난 것을 확인을 할 수가 있었습니다. 
매물량을 한번 보겠습니다. 매물량은 거래량과는 반대로 가장

매물량이 적었던 2020년 11월 이 정도가 한 6천 개 정도가 됐습니다. 

여기가 한 6천 개가 됐는데 이쪽의 매물량을 보면 한 1만 3천 개 정도로 매물량이 거의 2배가 늘어났습니다. 
전국 매물 비율을 살펴볼게요 이 자료는 제가 데이터를 보고 엑셀로 직접 가오 간 데이터고 총 세대수 대비 매매 매물량을 나타낸 이 기준인데 높은 순서대로 한번 나열을 해봤습니다. 
당연히 세대수 대비 매물량이 적은 게 더 집값에는 긍정적인 영향을 받겠죠. 
그래서 이렇게 나열을 해봤을 때 대구

세종 부산 그다음이 울산이 가장 높은 그런 위치에 있는 것을 확인을 할 수가 있었습니다. 
울산의 총 세대수는 48만 6천 정도이고 매물량은 1만 2천에서 1만 3천 정도가 됩니다. 
2022년 11월 25일 기준이고 전국 매매 매물 비율 평균이 아까 이 값에 이 값의 평균이 1 79%인데 울산이 2.59%면 전국의 비율보다 훨씬 높다라고 말을 할 수 있겠죠.

다음으로는 수요 입주를 한번 살펴보도록 하겠습니다. 
수요 입주를 보면 2019년까지는 꽤 과공급이 좀 많았는데 2020년부터 현재까지는 괜찮은 그런 입주 물량을 보여주고 있습니다. 
2023년도에 조금 물량이 조금 많긴 한데 앞으로도 계속해서 입주 물량이 안정화될 것으로 보이기 때문에 이 정도 물량이면 저는 되게 안정적이다라고 말을 할 수가 있다고 생각을 합니다.

그래서 어디가 입주량이 몰려 있나 보게 되면 일단 이 갈색이 2022년인데 2022년에는 남구에 조금 몰려 있고 2023년에는 중구랑 동구에 좀 매물량이 몰려 있는 것을 확인을 할 수가 있었습니다. 
시장 강도와 미분양을 한번 살펴보도록 하겠습니다. 
미분양이 엄청 많이 쌓였던 2009년 2009년 때부터

이게 미분양이 점차 해소가 되면서 계속해서 상승하는 그런 흐름을 보여줬죠 그러다가 200한 16년 정도에 다시 소폭 쌓이게 되면서 거의 살짝 하락하고 살짝 보합 내지는 하락을 하는 그런 그래프가 형성이 되었고

201920년에 미분양도 해소되고 부동산 상승장을 맞이해서 이제 급격하게 매매가가 위로 형성을 하게 되었죠. 
그러면서 미분양도 조금 쌓이고 거래도 안 되다 보니까 매매가의 그래프는 지금 하락 중인 것으로 확인을 했습니다. 
그럼 고점 대비 지금 현재 몇 퍼센트나 하락을 했을까를 보면

2021년 11월에 평당 매매가가 1085만 원 정도가 됐었는데 2022년 11월 그러니까 현재 한 108만 원 정도로 하락을 하면서 하락률은 약 7 1%를 기록을 하였고 전세가는 835만 원에서 752만 원으로 하락을 하면서 9.94% 정도가 하락을 했다. 
평균적으로 이렇게 볼 수가 있습니다. 
울산 전체 매매 하락률은 높지 않지만 전세가가 더 빠르게

하락을 하면서 매매가를 끌고 내리고 있는 것 같습니다. 
주택 구입 부담지수를 한번 보도록 할게요 이 표도 제가 데이터를 가공해서 만든 표인데 주택 구입 부담지수를 잘 모르는 사람들을 위해서 조금 설명을 해드리자면 이게 말 그대로 주택을 구입하는 데 부담이 얼마나 되느냐 에 따른 그런 값으로 높을수록 주택 구입하는 데 부담이 많이 된다라는 뜻이고 낮을수록 집값에는 긍정적인 영향을 준다라고 보면 되겠습니다.

그래서 이제 이 빨간색이 평균 값이라고 생각을 하면 되겠습니다. 
평균이 46 정도인데 현재가 62가 나왔습니다. 
이게 지금 한 62 정도의 값인데 지금 평균보다 한참 위에 있죠. 
지금 이게 데이터가 한 2004년부터 현재까지 나온 값인데 2004년부터 따졌을 때 현재 제일 주택을 구입하기에 부담이 된다.

라는 뜻이기도 합니다. 인구 수 세대수의 변화를 한번 살펴보도록 하겠습니다. 
인구 수는 2015년 정도에 피크를 찍고 현재까지 좀 많이 하락하는 그런 추세에 있고 세대 수는 꾸준하게 지금 조금씩 증가를 하고 있는 것을 확인을 할 수가 있었습니다. 
대작 아파트도 한번 알아봐야겠죠. 보면 30평대로 기준을 정했고 매매가 전세가로 순위를 나열을 했습니다.

매매가는 이제 투자 그리고 실수요가 합쳐진 그런 값이고 전세가는 실수요로만 이루어진 값이죠. 
그래서 매매가에서 1위를 했다는 것은 투자 수요 그리고 실수요 모두 높다는 얘기고 전세가에서 1위를 했다는 것은 그만큼 실수요가 많다 또 다른 말로 살기가 되게 좋다라고 표현을 할 수가 있습니다. 
매매가 1위를 보면 대공원 한시 휴플러스 아파트 그리고 문수로 2차 아이파크 단지

1단지 2단지 이 정도가 있고 전세로 보면 옥동 롯데 임베스 로얄 아파트 단지 그리고 여기서도 역시나 문수로 2차 아이파크 2단지 대공원 한신 휴플러스 단지 이 정도가 있습니다. 
보면 거의 남구가 대장의 위치에 있고 그리고 한 중구가 한 두 번째 위치에 있는 것을 파악을 할 수가 있었습니다.

현재까지 콘텐츠를 제작을 하면서 대장 아파트의 위치나 아니면 어떤 단지인지 정도만 설명을 하고 넘어갔는데 이제부터는 아파트 단지가 왜 대장의 그런 가격을 형성을 하고 있는지에 대해서도 한번 알아보도록 하겠습니다. 
인베스터딩은 항상 구독자님들의 어떤 정보를 더 많이 주면 좋을까에 대해서 매일 고민하고 있다는 것을 알아주셨으면 감사하겠습니다. 
위치를 보면 이쪽이

대공원 한신 휴플러스 단지이고 이쪽이 문수로 아이파크 1단지 2단지 이런 식으로 돼 있습니다. 
이 단지들의 공통점은 빨간색으로 표시한 학교들이 모여 있다는 점이었습니다. 
이 빨간색 원 안에는 학성중학교와 학성고등학교가 있죠. 

이 학교들의 특목고 진학률과 학업 성취도 그리고 대학교 진학률에 대해서 한번 알아봤습니다. 
울산에 위치한 학교들 중에서 학업 성취에 있어서 가장 우수한 학교다라고 표현을 할 수가 있습니다.

지방일수록 학군에 대한 의존도가 높으므로 자연스럽게 그 주변 위치의 아파트가 비싸게 거래가 되는 것이죠. 
그래서 하락장에서도 이들은 가격 하락 폭이 적은 것을 확인을 할 수가 있었습니다. 
이게 대공원 한시 휴플러스 단지의 그런 매매가의 그래프인데 거의 하락은 하는 추세이긴 하지만 그래도 아까 보여드린 그런 하락률과는 비교가 안 되죠

이런 대장 아파트와 대장 지역은 잘 기억을 해둘 필요가 있습니다. 
이들의 움직임에 따라서 부동산 사이클의 흐름이 움직이니까요. 
울산 부동산 시장 분석한 것에 대해서 정리를 해보도록 하겠습니다. 
우선 부동산 폭락 탑 텐을 정리하면서 가장 적은 하락률을 기록을 하였습니다. 
광역시들과 서울 세종 제주

이 중에서 가장 전세가율이 높기 때문이라고 저는 생각을 하고 있습니다. 
하지만 거래량은 반토막이 나고 또 매물량은 2배가 되고 미분양도 조금 쌓이다 보니까 가격 하락으로 이어질 수밖에 없는 환경이긴 합니다. 
금리 상승으로 인한 대출의 부담 자산 시장 폭락 물가 상승 이런 악재들로 인해서 주택 구입에 대한 부담 지수는 2004년 이후로 가장 최고점을 찍고 있습니다. 
2023년 입주 물량이 울산 중구와 동구에 몰려 있기 때문에

이 지역들은 입주장을 조금 잘 견뎌내야 할 필요가 있습니다. 
그동안 공급 관리가 좀 잘 되었고 2023년 이후로도 공급이 적으니까 입주 물량이 안정화될 것으로 기대를 하고 있습니다. 
주택을 구입하는 데 많은 부담이 되므로 앞으로 조금 더 하락할 가능성이 있지만 울산의 전세가율이 다른 지역보다 높고 입주 물량이 안정적이기 때문에 조금 일찍 바닥을 다질 것으로 기대를 하고 있습니다. 
2023년 입주장 때 미분양의 정도를 파악을 하고 미분양이 해소되고

거래량이 증가하면서 늘어난 매물량이 감소하게 된다면 투자를 한번 고려해보면 좋을 것 같습니다. 
투자를 고려할 때는 대장 지역 그리고 대장 아파트의 흐름을 잘 살펴보고 투자를 하시길 바라겠습니다. 
지방은 아까 봤듯이 학군이 되게 중요한 투자 포인트라는 것도 기억을 해주시면 좋겠습니다. 
앞으로도 계속해서 부동산 시장 분석 그리고 투자한 공부한 내용을 공유를 해드리도록 하겠습니다. 
귀찮은 분석은 제가 해드릴 테니 시간을 레버리지 하세요. 
감사합니다.