특례 보금자리론을 23년 한시적으로 운영

지난 12월 6일 금융위원회에서 정책 모기지 개편안이 발표되었는데요. 
기존 안심형 전환 대출과 적격대출 그리고 보금자리론을 통합해 특례 보금자리론을 23년 한시적으로 운영하기로 했습니다. 
쉽게 말해서 주택 경기 침체로 집값이 떨어지고 거래가 멈추자 부동산 경기 활성화를 위해 대출 조건을 완화한 특례 보금자리론을

만들어서 부동산 경기를 좀 더 활성화하고자 하는 것으로 보입니다. 
23년 한시적으로 1년 동안 보금자리론의 대출 자격은 대폭 완화가 됩니다. 
기존 6억이었던 주택 가격 한도가 9억으로 상향되었고 소득 요건이 사라졌습니다. 
심지어 대출 한도도 5억까지 끌어올렸습니다. 
하지만 여전히 유지되고 있는 부분도 많습니다.

무주택자 또는 1주택자만 가능하다는 건데요. 
1주택자에게는 일시적 2주택자가 포함이 됩니다. 
기존 보금자리론 대출 자격을 보면 본권 담보주택 외에 무주택자 또는 1주택으로 되어 있죠 이 조건은 그대로 유지가 됩니다. 
따라서 무주택자가 신규로 주택을 매입을 하거나 1주택자가 추가로 주택을 매입하는 경우 혹은 2주택이지만 신규 주택 외에 기존 주택을 2년 이내 매도할 경우 대상이 됩니다.

가장 궁금해하실 부분이 바로 금리인데요. 
금리는 아직 정해지지 않았습니다. 단 일반 보금자리와 달리 특례 보금자리론 금리는 단일 금리로 산정될 예정이고 우대 금리가 적용될 예정입니다. 
11월 1일 보금자리론의 금리가 4.25에서 4.55%인데 해당 금리보다는 낮아질 여지가 높은 것으로 보입니다.

단 12월 20일 보금자리로의 금리가 인상될 예정이고 5% 이상으로 올라갈 여지가 있습니다. 
그런데 우대형 안심전환 대출 금리는 올해 중 불면으로 3.8~4%대이므로 금융위원회는 지금 조건이 되는 사람은 미리 신청하는 게 좋다고 말하고 있습니다.

언론에서는 금리를 4%대로 이야기를 하고 있습니다만 보금자리론의 주간 공사인 한국주택금융공사 블라인드에서는 4% 아래가 될 수도 있다는 정보가 돌고 있기도 합니다. 
다만 금융위에서도 이야기했듯이 올해 중 불변인 우대형 안심전환대출의 금리가 3.84% 괜히 23년부터 바뀌는 특례 보금자리론을 기다리다가 금리가 오히려 3.83% 이상이 나올 경우 손해가 발생할 수 있습니다.

안심전환 대출을 이용할 수 있는 분들은 미루지 말라는 경고를 한 것으로 보아 금리는 4% 초반이 될 것으로 보입니다. 
아직 ltv와 dsr에 대한 공지는 없었지만 기존 보금자리론의 ltv와 dsr이 적용될 전망입니다. 
기존 보금자리론의 ltv는 70%입니다 가령 아파트 가격이 9억이라면 ltv 70%는 6억 3천만 원이죠.

이 경우 한도인 5억까지 대출이 가능한 셈이고 아파트 가격이 7억이라면 4억 9천만 원까지 대출이 가능한 경우입니다. 
원리금 상환 비율 또한 dsr이 아닌 dti 60%가 적용될 전망이고요. 
dsr은 연간 소비 대비 모든 대출의 원리금의 상환액의 비율을 따지지만 dti는 주택담보대출의 원리금 상환 금액에 다른 대출은 이자만 반영하기 때문에 dsr 대비 훨씬 한도가 높게 나옵니다.

가령 연봉이 5천만 원인 사람이 다른 대출의 이자로 4만 원을 내고 있고 연 4%로 5억을 빌린다면 dti는 58.3% 정도 됩니다. 
그렇기 때문에 5억은 빌릴 수 있게 됩니다. 
이번 금융위원회 정책 모기지 개편안을 통해 예측할 수 있는 부분은 반갑게도 9억 이하 아파트 매수 심리가 조금 살아날 것으로 보입니다.

기존에 가파른 하락세를 보여왔던 아파트 시세가 조금은 자리 잡을 것으로 보여집니다. 
아직 정확한 특례 보금자리로에 대한 금리나 대출 조건은 나오지 않았지만 기존 조건은 그대로 두고 한도와 대출 자격을 완화했기 때문에 다른 조건은 그대로일 것으로 가정할 수 있고 금리에 대한 힌트로 충분히 주어졌다. 
생각합니다. 너도 나도 집을 사고 싶어질 때 그때 사면 제일 비싼 가격에 매수해야 하지만 남들이 매수를 망설일 때 사면 제일 저렴한 가격에 매수할 수 있습니다.

분명 이번 개편안에서 나온 특례 보금자리로는 혁신적이고 부동산 시장의 터닝 포인트가 될 수 있을 것이라고 생각을 합니다. 
현재 부동산 시장에서 매매가 이루어지지 않은 이유로는 첫 번째 dsr이라는 대출 제한 두 번째 높은 금리 세 번째 부동산은 아마 더 하락하지 않을까라고 하는 매수 심리 다들 이 정도로 생각하실 것 같은데요.

그런데 이러한 시장 분위기를 전환시킬 대출 정책이 나왔다고 생각을 합니다. 
첫째 높은 장벽이었던 대출은 현재 대출 제한을 앞으로 9억 이하 dsr도 보지 않고 5억까지 대출을 해주는 거고요 소득 제한도 없이 해준다고 합니다. 
두 번째 장벽인 금리입니다. 기존 금리 혜택이 없으면 고금리의 대출이었으나 4%대의 금리로 확 낮춘 금리이고 심지어 기존 대출자 대환 대출도 가능하고요

중도상환 수수료까지 지원한다고 합니다. 
이렇게 되면 고금리 차주들은 다 받아서 부담을 많이 덜 수 있을 것 같습니다. 
돈이 부족하거나 높은 금리 때문에 부담스러웠던 차주들의 체력이 높아지게 되는 거죠. 
그만큼 급급매로 급하게 팔 필요가 더 이상은 없어집니다.

세 번째 지금 거래량이 기존의 100분의 1인데 이런 정책들로 인해 거래량이 살아나면 부동산 매매 및 전세가 회전이 되고 식었던 매수 심리도 다시 회복이 될 거라고 예상이 됩니다. 
이렇게 혁신적인 정책을 내는 배경은 최근 1년에서 2년 동안 100만 명 정도의 2030 세대들이 매수를 했다고 합니다. 
그럼 이런 사람들은 급격한 금리 인상으로 생활하기 점점 힘들어지고 소비도 둔화되면서 경제가 안 좋아집니다.

부동산 거래가 안 돼서 건설시장 그리고 세금도 거둬지지 않아 경제 경착률을 막겠다는 뜻으로 보입니다. 
또한 정부가 부동산 경기를 활성화시키는 이유는 취득세에 대한 부분도 빼놓을 수 없습니다. 
아파트를 매수할 때 내는 취득세는 바로 지방세인데요. 
지방세는 지방 지자체의 살림살이의 원천이 됩니다. 
취득세는 통상 전체 지방세의 30%를 차지하고 있습니다. 
꽤 큰 비중을 차지하죠.

만약 지방세가 20~30% 감소하면 전체 세수의 10%에 가까운 돈이 날아가는 셈입니다. 
예전부터 지자체 파산 이슈가 논란이었는데 이번 취득세 세수 부족으로 실제 지방 지자체의 어려움이 발생한 것도 정책 완화가 될 것이라 생각하는 배경입니다.

이번 특례 보금자리론으로 거래량이 살아나지 못한다면 취득세 중과 완화 임대주택 제도 완화 dsr 완화 양도세 완화 예상해볼 수 있을 것 같습니다.