전세금 날리지 않게 조심..

 제가 중개업을 하면서 요즘 여기저기서 매매 물건들이 쌓이고 사고자 하는 매수세가 정말 바닥을 친다는 걸 많이 느끼고 있는데요. 
미국 기준금리가 자이언트 스텝이 거인의 발걸음이라고 하는 한 방에 0.75%를 조만간 인상할 거라는 예상도 나오고 있는데

그럼 당연히 우리나라 금리도 인상돼서 이자 부담이 엄청나게 커지니까 매수하기가 정말 힘들어질 텐데요. 
이 얘기를 지금 왜 했느냐 지금 전세로 살고 계신 분들은 대부분 갭 투자 물건에 살고 계실 텐데 갭투자 물건들이 매매 시장에 나와서 거래가 안 되면 집주인이 전세금을 돌려주기가 힘들어질 건데

바로 그때 세입자 입장에서 절대로 해서는 안 되는 일을 알아보겠습니다. 

예를 들어서 전세 3억짜리 아파트에 이 계약 기간을 2년으로 해서 잘 살다가 애들 학교나 직장 때문에 다른 지역으로 이사를 가야 할 상황이 생겼어요. 
그럼 계약 만기 2개월 전까지 집주인한테 연장을 하지 않는다는 계약 갱신 거절을 통지해야 하는데

이 주택임대차보호법상 법률로 정해진 갱신 거절을 한 거니까 당연히 집주인 입장에서는 거절을 할 수가 없어요. 
계약 만기일이 6월 20일이라면 집주인한테 그날 맞춰서 전세금을 돌려달라는 얘기까지 하고 나서 새 전셋집을 알아보고 계약금까지 주고 계약을 했어요. 
이 계약 만기일에 오전에 짐 빼면서

기존 집주인한테 전세금 반환 받고 오후에 이사 갈 집주인한테 전세 잔금 지급하면서 이사를 들어갈 아주 완벽한 계획이었어요. 
대부분 이런 식으로 진행을 하는데 계약 만료 당일날 집주인한테 전화를 하니까 집이 안 팔려서 돈을 못 구했으니까 일단 반절만 주고 나머지는 일주일 뒤에 꼭 줄 거니까 차용증도 써줄 테니까 걱정하지 말고 이사 가라고

자다가 들배지기 하는 소리를 하는데요. 
이삿짐도 싸고 있고 이제 머릿속에 지진이 나죠 이사 갈 집주인한테 사정을 얘기하고 일주일만 기다려 달라고 부탁을 했더니 자기도 이사 갈 집에 잔금을 줘야 되는데 안 된다고 단칼에 거절을 하죠. 
전세 잔금 지급을 못하면 지급했던 계약금 3천도 몰수한다고 하니까 어쩔 수 없이 적금도 깨고 여기저기 급하게 빌려서 이사 갈 집에 어렵게 잔금을 지급하고 이사를 들어갔어요.

이사도 잘하고 약속한 일주일이 지나서 기존 집주인한테 전화를 했더니 연락이 안 되는데요. 
그럼 이때부터 일이 손에 안 잡히죠 집집에서 기존 집의 등기부등본을 떼어봤더니 내가 이사하는 날까지 깨끗했던 등기부에 다음 날부터 갑자기 근저당권이 설정됐는데 은행에서 2억 개인인 홍길동이 압류 2억 이 사업에 쪼들렸는지 갑자기 빛들이 생겼어요. 
이런 경우가 정말 많아요.

결론부터 말씀드리면 나중에 채권자들이 이 집을 경매에 넘겨서 3억에 낙찰이 됐다면 먼저 경매 비용이랑 당해세가 빠지고 1순위 근저당권 은행이 2억을 배당받고 나머지 배당 금액에서 그 뒤에 홍길동 압류나 여러 가지 채권들이 배당을 받게 되는데 중요한 건 전세금은 배당을 거의 못 받는다고 보시면 돼요 왜 이런 일이 생겼냐면 내 전세금이 1순위가 되려면 등기부상 다른 권리 없이 전입신고하고 점유 이사를 들어가면

이 대학력이라는 게 생기는데 대학이 있는 상태에서 집이 경매에 넘어가서 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자한테 내 보증금을 전부 돌려주기 전까지는 집을 못 준다고 큰소리를 칠 수 있는 아주 강력한 힘인데요. 
이 계약서에 확정일자까지 받으면 경매에서 순위대로 배당을 받을 수 있는 우선 변제권까지 생기는데 확정 일자는 1순위든 후순위든 상관없이 받을 수 있다는 점 참고하시고 아까 사례에서 보증금을 배당받지 못하고 날린 이유는

기존 집주인 말만 믿고 새 집으로 전입 신고를 빼고 이사 가서 점유도 이전됐기 때문에 대학역도 사라지고 우선 변제권도 전부 없어졌어요. 
전입과 점유 둘 중에 하나라도 빠진 상태에서 경매가 진행된다면 보증금 전부를 날린다는 점 기억하시고요 아까 사례처럼 같은 날 잔금을 진행하는데 기존 집주인이 전세금 반환을 안 해 준다면 절대로 집주인 말만 믿고 이사를 가면 안 돼요 어쩔 수 없이 이사를 가야 한다면

기존 짐의 짐을 전부 빼지 말고 옷이랑 이불이랑 밥솥이랑 칫솔이랑 이런 짐들을 일부 남겨두고 이사를 가셔야 돼요 그리고 짐이 남아 있는 사진도 한 장 딱 찍어놓으면 나중에 문제가 생겼을 때 이 세입자가 계속 점유한 걸로 간주를 해서 대학역과 우선 변제권이 유지가 된다는 점 꼭 기억하시고요 그리고 보증금을 반환받기 전에 전입신고를 다른 곳으로 전출하면 진짜 큰일 날 수가 있어요.

계약 기간이 끝나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 부득이하게 다른 곳으로 전입을 빼야 한다면 이 법원에 임차권 등기명령 신청을 하도 임차권 등기가 된 뒤에 전출을 하거나 짐을 전부 빼고 이사를 가도 대항력과 우선 변제권이 유지가 돼요. 
실제로 임차권 등기된 집 등기부인데요. 
임차권 등기를 신청하려면 이 계약 기간 중에는 안 되고 계약 만료 후에 임차인이 단독으로 법원에 신청이 가능하고요

신청하고 대부분 한 달 안에 임차권 등기가 완료가 되면 이렇게 임차보증금 범위 계약 일자 전입일자 점유 개시일 확정일자 임차인 이름까지 기재가 돼요. 
근데 여기서 중요한 게 임차권 등기를 신청했다고 해서 바로 전입을 빼거나 이사를 가면 안 되고 꼭 등기부에

임차권이 설정된 후에 이사를 가거나 전입을 빼셔야 대항력과 우선 변제권이 유지가 돼요. 
임차권 등기가 되기 전에 다른 곳으로 이사를 갔는데 그 안에 다른 권리가 들어오면 큰일 나니까 꼭 기억하시고요 전세금 안 돌려줄 때 절대 하면 안 되는 일에 대해서 알아봤는데요. 
꼭 기억하셔서 피해 보는 일이 없기를 바라고요.