금리도 중요한 데다가 또 주택 가격이...

올해 부동산 전망을 간단히 간추린다면 뭐라고 말씀하시겠습니까

한자성어에 이런 말이 있습니다. 불력지전이라는 말이 있는데요. 
조금 변형해서 부력지하 그러니까 하락을 거스를 수 없다.

하락을 거스를 수 없는

일시적 반등은 있겠으나 제가 볼 때는 대세적으로 하락이 이어질 것 같습니다.

어떤 요인이 크게 작용한다고 봐야 될까요. 
역시 금리죠

금리도 중요한 데다가 또 주택 가격이 또 대한민국 평균 소득 2인 가구 이상의 평균 소득 대비 부담할 수 있는 임계점을 이미 초과했었습니다. 
그런 데다가 금리 인상까지 겹쳐지니까 그 부담의 어떤 부담이 더 늘어나게 됐죠. 
증가하니까 더 주택 매수가 줄게 되겠죠. 
그게 거래량 절벽으로 나타나는

기준금리 추이를 지금 보고 계십니다만 저 그래프 올라가는 거 보십시오 빠르기도 정말 빨라요

저도 태어나서 처음 보는 속도입니다. 
그러니까

특히나 지금 젊은 세대들은 이런 고금리를 본 적이 없어서 연극을 투자했다가 지금 굉장히 고통받고 있습니다. 
맞습니다. 이제 주택 구입 부담지수 이런 개념이 있던데 이건 어떻게 이해하면 좋을까요.

일단 현재 대한민국에서는 ltv 50 정도 기준으로 해서요. 
중2 가구 2인 가구 이상의 중2 가구 평균 소득의 소득자가 중위의 주택 가격이 있잖아요. 
그 주택을 구입할 때 부담하는 원리금의 상환의 비율을 얘기합니다. 
그래서 그 수치가 100이면 소득에 50% 정도를 25%를 지급하는 게 되고 200이면 50% 정도가 소득이 나가는 겁니다. 
그래서

지금 3분기죠 작년 3분기 말 결과가 나왔는데요. 
그 결과가 214를 찍었습니다. 서울이 그렇더라고요 214면 50 4%까지 됩니다. 
그러면 주택 구입 부담 원리금 상환만 54%니까 우리가 세금도 내야 되고 또 여러 가지 생활도 해야 되고 교통비 빼면 사실 가처분 소득 생활할 수 있는 돈이 없게 되는 거죠. 
그렇겠네요. 그 얘기는 결국은 주택 가격이 가격 임계점을 넘어섰다고 보시면 될 것 같습니다.

부동산 거래가 줄어드는 건 너무 당연한 상황이 돼 있는데 지금 시장 상황은 어떻다고 봐야 될까요.

일단 지금 말씀드린 주택 구입 부담지수라는 것이 어느 적정선 그러니까 우리가 소득의 30%나 40% 이렇게 부담할 때 구입할 수 있는 여력이나 마음이 생기잖아요. 
그러니까 현재 주택 가격이 말씀 올린 것처럼 높은 수준에 있다. 
보니까 금리 인상이 겹치면 금리 인상이 추가되면 또 부담이 더 늘어나거든요. 
그러면 우리가 쉽게 생각할 수 있는 것이 주택 구입할 수 있는 여력이 약하다

그래서 이러한 현상은 제가 볼 때는 올해 안에도 똑같이 유지될 거라고 보는 게 합당하다고 말씀드리겠습니다.

표현이 어떨지 모르겠는데 침체로 가는 초입이다. 
이렇게 봐도 됩니까 이미 초입은 넘어선 건가요

초입을 증명됐죠 저번 하반기죠 작년 하반기 동안 급락했잖아요. 
주택 가격이 그래서 일단 초입을 돌파했고 본격적인 하락장으로 들어선다라고 보시는 것이 판단하는 것이 맞는 것 같습니다.

본격적인 하락장에 접어들었다. 하기에는 국토부 장관도 40%는 떨어져야 한다 이런 발언도 있었습니까

작년에 모 일간지에서 저렇게 말씀하셨는데 그 속도가 문제죠 우리가 아시겠지만 돈이라는 것이 1년 동안 400원을 갚으는 거 하고 3일 만에 갚아라 하는 거고 당연히 차이가 있는 것처럼 지금 주택 가격이 너무 짧은 시간에 내려가다 보니까 정부에서도 연착륙을 위해서 하락은 원희용 장관이 얘기하신 것처럼 연착륙에 대한 경제 위기나 어떤 탈이 없지 않습니까 그런 부분에서 말씀하신 것 같아서 정부가 n을 쓰고 있는데 아까 초대에 말씀드린 것처럼 대세를 거스르기에는 역부족일 거라고 보시는 게 좋을 것 같습니다.

지역별로 온도차가 있습니까 오르는 건 수도권이 굉장히 많이 올라서 산이 높으면 당연히 골이 깊겠죠. 
지역은 어떻습니까

지역별로는 이번 연도에 입주 물량이 많은 지역들이 있습니다. 
말씀하신 것처럼 전국적으로 확대되고 있는데요. 
전국에서 176개 시군구를 다 공표를 하는데 174군데가 다 하락입니다. 
그리고 상간벽지에 있는 상주라는 곳 그곳만 상승인데요. 
지금 입주 물량이 많은 곳들이 많아요. 
예를 들면 인천 같은 경우에는 6년치의 입주 물량이 2년 만에 다 쏟아져 나와요 또 그리고 수원도 올해 한 1만 3천 가구 나오고

서울 강남 3구도 송파구 빼고 강남 서초 작년 대비 34배가 나옵니다. 
물량이 한 1년 해서 내년 1월까지 하면 1만 가구 이상이 나와요 그러니까 현재도 지금 전세 가격이 하방 압력을 받아서 역전세가 나고 있는데 물량이 엄청 나오게 되니까 역전세 현상은 더 심화될 것이고 그러면 그건 당연히 매매 가격의 하방 압력으로 작용을 하겠죠.

안 좋은 요인만 계속 쌓이고 있는 것 같은 느낌인데 최근에 빌라 사기도 굉장히 시끄러웠는데 그러니까 부동산도 유형별로 조금 다릅니까 아니면 유독 빌라가 이런 겁니까

유독 빌라가 그렇습니다. 왜냐하면 정부에서 전세대출 제도가 있지 않습니까 젊은이들이 많이 피해를 보는데요. 
정부에서 빌라 같은 경우에는 공시가격의 140% 150%까지 대출 한도를 정해 놨습니다. 
그런 부분이 결국은 계산해 보시면 공시가격이 한 6070%니까 150%로 계산하면 거의 매매가격 이상 똑같게 되거든요.

대출을 매매가격 수준으로 하니까 공인중개사나 빌라업자 나쁜 분들이 청년들 잘 모르시는 분들을 갖다가 유혹해서 그걸 먹기는 꼴이 된 거죠. 
이걸 또 정부가 만약에 공시가격을 낮춘다면 대출금액을 그러면 사고가 터져도 부담이 덜할 텐데 그걸 정부가 방치하고 있습니다. 
그래서 젊은이들을 생각한다면 제 생각에는 그런 부분에서 원천적으로 조정하는 게 필요하다고 보고 있습니다.

대출 제도 자체가 전세 시장을 왜곡시키는 하나의 요인이 되는

대출을 적게 해 주면 사고가 나더라도 경매가 들어가더라도 보통 70%의 낙찰이 되니까 원금 보증이 가능하잖아요. 
그러니까 사기나 어떤 손해 볼 수 있는 확률이 줄게 되겠죠.

사기범들도 그걸 노릴 유인이 좀 더 줄어들게 할 거고 원희룡 장관 발언 보면 규제 완화책 내놓겠다는 말이 계속 지금 나오는데 구사할 수 있는 카드가 어떤 게 있을까요.

일단 작년에 여러분 많이 보신 규제 완화 있지 않습니까 규제 푸는 것들 그러니까 이번에 서울 성남 하남하고 과천 광명 네 군데가 경기도 남았잖아요. 
그리고 서울의 일대 중에 노도강이라고 하죠. 
그쪽 지역이 하락폭이 크거든요. 그러니까 그런 부분들에 대해서 연착력을 도모하기 위해서 그 정도는 풀어주지 않을까 심하게 나가면 강남 3구를 제외하고 나머지 다 풀 수도 있고

그래도 제가 볼 때는 일시적 반등이나 심리적 긍정적인 요인이 있겠지만 물론 하락폭을 둔화하는 효과는 있어요. 
있겠지만 대세 하락에는 거스르기는 힘들 것 같습니다.

대통령이 조선일보와 한 인터뷰에도 그런 대목이 있던데 세입자들의 부담을 낮추기 위해서라도 다주택자들 세금 부담을 완화해 줄 필요가 있다. 
이런 발언도 했고 전반적으로 보면 상위 10%를 위한 대책 아니냐 이런 비판도 있는 것 같아요. 
그건 어떻게 보십니까

지금 말씀하신 게 한 면만 보면 맞습니다. 
그러니까 예를 들어서 축구 선수 아이가 축구를 하고 있는데 발톱이 다쳤다고 축구를 못 뛰게 할 수는 없잖아요. 
게임을 떼야 되는데 그런 꼴입니다. 왜냐하면 임대주택을 기존 주택을 매입하는 것은 원래 있는 주택이 줄지 않습니까 그분들이 안 사시더라도 지금 전세 가격이 하락하는 중인데 굳이 안 산다고 무슨 일이 있겠어요. 
전혀 문제가 없죠. 그래서 원래 임대주택 사업자들은 경기가 불황일 때 우리 건설사들이 힘들잖아요.

건설사들의 미분양에 대해서 자금이 많으시니까 그걸 좀 매입해 주고 그 대신에 공익적인 요인 건설사의 유동성을 확보하는 데 도움을 줬으니 정부에서도 혜택을 양도세 감면 이렇게 서로 호환돼서 윈윈해야 되는데 이건 다른 방향으로 가고 있습니다. 
기존 주택에 대해서 지금 임대사업자 제도를 던지면서 임대시장이 안정이 된다. 
이건 어불성설이죠. 엄밀히 말하면

그러면 뒤탈 없이 연착륙을 시키려면 어떤 정책이 시급하다고 보세요.

일단 지금 보면 다주택자 위주로 자산가 위주로 대책이 많이 나왔잖아요. 
제가 볼 때는 역으로 말씀드릴 게 예를 들면 미분양 주택에 대해서 정부가 공공에서 매입을 해서 청년들한테 임대해 주는 형태로 바꾸고 그리고 또 취득세 있지 않습니까 무주택자들에 대한 취득세를 과감하게 전액 면제할 수도 있지 않겠습니까 조금 더 동의한다면

그게 진짜 국민과 서민을 위하는 방향인데 그런 부분은 적어 보입니다. 
이번 대책에서 물론 정부의 의지나 뜻은 알겠지만 이왕이면 균형 감각 있게 자산가도 위하지만 또 무주택자나 서민들을 위해서도 같이 정책을 균형 있게 한다면 국민들이 아마 공감하고 박수칠 겁니다.

금융정책이나 이게 복합적으로 잘 설계가 돼야 될 것 같아요. 
지금 금리가 이렇게 비싼데 무주택자 세금 안 매길 테니 집 사시오 이런다고 사지는 않을 것 같거든요.

그렇습니다. 원천적으로 그러니까 결론은 집값이 어느 정도 조정이 되고 난 다음에 이 대책을 던졌어야 되는데 너무 빨리 던졌습니다. 
제가 볼 때는 그래서 조금 아쉬운 면이 있지만 나중에 쓸 카드가 줄었다는 데서는 부정적이기는 하지만 그래도 정부의 의지는 국민들이 이해해 줬으면 하는 그런 한 쪽 면도 있습니다.

새해 달라지는 부동산 정책 여러 가지 있던데요. 
교수님이 주목하시는 건 어떤 게

일단 다주택자들에 대한 세제 완화들은 다 다 아실 거고요 일단 무주택자들 청약제도가 여러분들한테 기회에 들어오실 텐데요. 
추첨제를 많이 도입을 했습니다. 85제곱미터 초과의 에서는 80%까지 최대 추첨제를 둘 수가 있고 그 이하에는 60%까지 하겠다는 건데 그러니까 확대를 한 거죠. 
청약의 미혼 청년들도 확대도 하고 이래서 일단 예전에 사각지대라는 분들 주택을 마련하기 힘든 분들이 이번에 기회가 많이 생겼어요.

다만 문제는 분양가가 문제겠죠. 분양가가 국민들이나 서민들이 이해할 수 있는 수준으로 정부에서 잘 조정하고 제어를 한다면 그게 좋은 효과를 결과적으로 낼 수도 있습니다.

교수님 말씀 들어보면 무주택자가 집 하나 사볼까 싶어도 올해 안에는 어렵겠다. 
이런 생각이 드는데요.

아까 말씀한 것처럼 일단 집값이 워낙 비싸고요 부담 능력의 수준이 한도를 넘어섰습니다. 
그래서 제가 볼 때 어느 정도 조정은 필수적이고 조정이 있은 다음에 파월 장관도 얘기하지 않았습니까 금리가 인하하고 물가 잡기 그 뒤에 사라라는 게 우리나라에도 적용되는 것 같습니다. 
그래서 무주택 서민 여러분들이 급하게 시장을 볼 것이 아니고요 부동산 시장이 한 번 하락하면 최소한 3년에서 6년 정도 가니까

장기적으로 대하시면서 천천히 자산 관리 잘하시면서 접하시면 괜찮을 것 같습니다.

올해 안이 아니라요 3년에서 6년이라고 앞으로 3년은 내려가는 겁니다.

이런 부분이 있습니다. 올해 아니라도 폭락이 많은 곳들이 있잖아요. 
예를 들면 인천 송도 지역이 많이 내려왔거든요. 
그러면 분양가라는 게 시세에서 맞춰서 하거든요. 
그러니까 시세의 80% 90% 하게 되면 어느 정도 다가설 수 있는 가격이 되거든요. 
그래서 그런 지역들은 오해라도 가셔도 되지만 나머지 아직 덜 조정이 있는 곳들은 조금 더 기다려 보시는 게 현명할 것 같습니다.

금리 상승은 아마 상반기 중에 마무리가 될 텐데 바로 찍고 내려오지 않을 거거든요. 
편평하게 유지가 될 거니까 자금 동원도 쉽지 않으실 거예요. 
정부에 아까 요청하고 싶으신 건 말씀하셨고 특히나 제일 그런 것은 역시 저소득층 아니에요. 
반지하 침수 사건도 지난 여름에 있었고 저소득층을 위한 정책을 제안해 주신다면 어떤 말씀을 주시겠습니까

일단 이번 사건 때문에 저번에 그 사건 때문에 반지하층 내에서 1천세대 정도 매입 계획을 잡았는데 실현성이 없어서 진도가 안 나오고 있거든요. 
제가 말씀드린 대로 아까 미분양 물건들이 있지 않습니까 그런 부분들을 과감하게 매입을 하고 왜냐하면 부어놨느니 부도나는 현장들에 대해서 원가로 매입을 하게 되면 건설사도 부도는 안 날 것이고 그러면 저렴하게 매입을 한 상태에서 국가에서 재정을 조금만 지원해도

현재 어려운 취약계층들이 들어와서 사시는 데 큰 재정 부담이 없을 거라고 저는 보고 있어요. 
그래서 그런 공공매입 임대를 확대하는 정책이 확대되면 제가 볼 때는 주거 안정에도 도움이 되고 취약계층이 어려운 시대에도 도움이 될 거라고 봅니다. 
특히 자영업자분들에 대한 주거 안정이랑 연계하는 프로그램도 필요하다고 봐요 자영업자분들이 많이 힘드신데 주택을 갖다가 결국은 못 갖게 되면 처리하게 되잖아요.

그런 부분에 대해서도 두 가지를 투트랙으로 해서 사업도 사업이지만 주택에 대한 보존도 지원하는 게 좋을 것 같습니다. 
제가 볼 때

공공임대 매입형 공공임대 이런 제도는 원래 있는 거잖아요. 
조금 더 확대했으면 좋겠다. 이런 말씀이신 거죠.