IMF가 한국 부동산 걱정하는 이유

지금 이제 금리를 인상하기 때문에 부동산 가격이 떨어진다라는 얘기를 굉장히 많이 하잖아요. 
그거 전부 다 거짓말입니다. 말도 안 되는 얘기라고 생각이 되거든요. 
금리 인상이 멈추면 내년도에 부동산 가격이 상승할 거다 이런 얘기 하는 거 이거 전부 다 거짓말이 자 우리가 그냥 생각하면 imf도 그렇고 월드뱅크도 그렇고 세계적으로 어마어마한 기관들이 정말 예측력이 굉장히 뛰어날 거고 지나놓고 보면

우리나 너희나 진짜 엉터리로 하는 건 다 마찬가지다 이런 생각이 들거든요. 

저는 오랜 시간 동안에 걸쳐서 주식시장 즉 주가가 어떻게 움직이느냐 하는 거를 연구를 했습니다. 
대략 한 삼십오 년 정도가 됐으니까 우리나라에서도 굉장히 긴축에 속한

라고 봐야 될 것 같고요 저는 저의 소신대로 그냥 말씀을 드리도록 하겠습니다. 
극심한 경기 침체 또 이제 거기에서 한 보 더 나아가서 경제 위기 2023년도에 국내외 경제가 좋지 않을 거다라고 하는 거에 대해서는 찬송을 합니다. 
일단 이렇게 볼 수가 있죠. 2천이십이년도에 금리를 급격하게 올렸기 때문에 그에 따른 후유증이 2023년도에 나타날 수 밖에 없다 라고 봐야 될 것 같고

또 미국 같은 경우를 보시게 되면요. 
아주 길게 보면 2009년도서부터 경기가 굉장히 좋아져서 이이십일년도까지 계속 확장 국면을 유지를 했고요 이천이십이년도는 그렇게 나쁜 상황이 아니었다. 
그러니까 경기라고 하는 것이 엄청나게 오랜 시간 동안에 걸쳐서 확장을 해왔기 때문에 그걸 한번 정리하고 하는 국면들도 상당히 요란하게 진행이 될 수밖에 없는 거거든요. 
그런 측면에서 봤을 때 2023년도에 국내외 경제가 그렇게 좋지 않을 거다라고 하는 것에 대해서는 이견이 없다라고 봐야 되겠죠.

제가 생각했을 때는요 부동산 가격은 2023년도에도 하락을 합니다. 
위기로서 발전할 거냐 그럴 가능성은 현재로서 봤을 때 그다지 높지는 않다라는 생각이 듭니다. 
왜 그러냐 하면 우리가 코로나19가 발생하고 부동산 가격이 아주 급등을 했거든요. 
서울을 포함한 수도권 지역의 부동산 가격이 거의 그때 한 배 정도 상승을 했었는데

이 배 정도 상승한 부분들이 거래를 굉장히 많이 일으키면서 배 정도 상승을 했다라고 하면 올라가는 기간 동안에도 많은 사람들이 거기에 참여하고 하기 때문에 나중에 가격이 꺾이고 이랬을 때 물리는 물량들이 굉장히 많아지죠 그런데 코로나19가 발생하고 거의 배 가까이 부동산 가격이 상승하는 동안 거래가 그렇게 많지가 않았었어요. 
그러니까 상대적으로 가격이 떨어진다고 하더라도 거기에 따라서 물건이 문제가 생기고 이러는 것들이 그렇게 많지 않다고 하는

그렇기 때문에 제가 봤을 때는 일단 부동산 가격이 떨어져서 이게 심각한 문제를 일으킬 거다 이런 부분들은 그렇게 타당하지는 않다는 생각이 들고요 그다음에 과거에 90년도 같은 경우에도 부동산 가격이 고점에서부터 따져서 거의 한 40% 넘게 떨어지고 했었거든요. 
근데 그때도 보면 우리나라에서 무슨 부동산 때문에 위기가 발생했다든가 이런 것들은 없었죠. 
오히려 지금이 보면 은행의 건전성이라든가 가계 건전성이라든가

이런 것들이 90년하고는 비교할 수 없을 정도로 굉장히 좋아진 상태잖아요. 
그러니까 구십 년에 그랬음에도 불구하고 위기나 이런 것들이 부동산 부분에서 발생을 하지 않았는데 이번에 발생을 할 거다 라고 생각하는 거는 제가 봤을 때는 너무 과하게 지금을 부정적으로 보는 게 아닌가 라는 생각이 좀 듭니다. 
2021년도 9월달 정도 됐을 때 제가 여러 공중파 방송에 나가가지고 이 얘기를 했었거든요.

내가 봤을 때 이미 우리나라의 부동산 시장은 고점을 쳤다. 
이제서부터는 내려오는 형태가 될 내려오면 대체적으로 어느 정도까지 떨어지냐 하면 서울 지역의 아파트 실거래가격 기준으로 해서 고점에서부터 30에서 40% 정도까지 하락을 한다 그래야 끝이 날 거다 라는 얘기를 했습니다. 
3040% 하락이라고 하는 그 숫자 자체가 이제 시간이 많이 지나서 지금은 여러 전문가들이

3040% 정도 하락 이 부분들이 거의 공인된 숫자 이렇게 얘기하지만 그 숫자가 나온 이론적 기반이 다 있거든 예를 들어서 보게 되면요. 
앞에서 말씀드렸던 것처럼 90년도에 우리나라의 부동산 가격이 하락하고 했을 때 그때에 서울 지역의 아파트 가격이 40퍼센트 정도 하락을 했습니다. 
그 다음에 2011년도에 부동산 가격이 또 조정을 했었는데 그때도 역시 마찬가지로 보면 한 30% 정도 조정을 했거든요.

그러니까 우리나라 부동산 가격은 한 번 꺾여서 조정을 하기 시작을 하게 되면 실거래가격 기준으로 해서 30에서 40퍼센트 정도 하락을 한다라고 하는 경험적인 측면이 있다고 하는 거죠. 
그다음에 두 번째를 보면 코로나19가 나기 전에 그러니까 2019년도 한 4분기 정도서부터 코로나가 발생하기 직전인 2020년도 1분기까지 우리나라 부동산 가격이 그때 이미 숨을 죽이는 형태

그러니까 고점에 도달해가지고 더 이상 올라가지 못하는 자기 힘으로는 올라가지 못하는 그런 국면이 된 거죠. 
그 당시에 보면 4 5개월 동안의 부동산 가격의 상승을 모두 다 합친 거가 1%가 안 될 정도였습니다. 
그러면 한 달로 따지게 되면 0.25% 정도밖에 안 되는 거고 1년으로 따져봐야 부동산 가격 상승률이 실거래 가격으로 따졌을 때 3에서 4% 정도밖에 안 되는 거잖아요. 
그러면 지표로 따지게 되면 1년에 1%가 못 올라가는 상황이 나옵니다.

그러니까 이미 그때의 자기 힘이 다 떨어져버리는 형태가 됐었는데 코로나19가 발생하고 금리를 어마어마하게 내리고 유동성을 부으면서 갑자기 유동성의 힘에 의해서 부동산 가격이 한 번 더 튀면서 배가 올라가버리는 형태가 된 그러니까 지난 한 2년 동안에 걸쳐서 2020년부터 2021년도 말까지 부동산 가격의 상승은 순수하게 봤을 때 그냥 유동성 장세였다고 봐야 됩니다.

원래 유동성 장세라고 하는 건 주식도 마찬가지고 부동산도 마찬가지고 다른 어떤 자산도 마찬가지 맨 마지막 국면에 한 번 가격을 터트리는 그런 역할을 하는데 유동성 장세가 끝나고 나면 가격은 원래 유동성 장세가 시작했던 초기 그 가격으로서 다시 내려오는 것이 일반적인 형태입니다. 
그러니까 이번 같은 경우에 이제 부동산 가격이 터져가지고 내려오는 형태잖아요.

그러니까 어느 정도 가면 1차적으로 가격의 하락이 지지가 되느냐 하는 것들을 따져보면 코로나19가 발생하기 전 그러니까 2019년도 말 정도 그때 가격이 되면 어느 정도 거기에서는 이제 숨을 고를 수 있는 그런 형태가 된다고 하는 겁니다. 
그 이전에는 계속해서 떨어지는 거예요. 
그리고 지금도 그 충격 내에 다 들어가 있는 거고

지금의 속도라고 하면 아마 내년도 2분기 중반 정도가 지나면 2019년도 정도의 가격 이 부분으로 돌아올 수 있을 것으로 그렇게 생각이 되고 있거든요. 
그렇기 때문에 당분간은 아무튼 떨어지는 거고요 내년도도 보면 그렇게 해서 하락이 1차적으로 멈춘다고 하더라도 가격이 다시 또 상승하거나 이러는 부분들은 나오지 않습니다. 
거기에서 그냥 이제서부터는 거래가 없던 것이 거래가 이루어지면서 옆으로 쭉 가거나 조금씩 내려가거나 이런 형태가 되는 그런 국면으로써 지금 계속 진행이 되고 있다. 
이렇게 볼 수가 있는 거죠.

우리가 상승과 관련해서는 이 부분들을 좀 경계를 해야 된다라고 저는 생각 뭐냐면 지금 이제 금리를 인상하기 때문에 부동산 가격이 떨어진다라는 얘기를 굉장히 많이 하잖아요. 
그래서 내년도 1분기 정도가 지나면 금리 인상이 멈출 거고 그렇게 돼서 금리 인상이 없게 되면 부동산 가격도 좀 내려오고 했으니까 이제 그때서부터

다시 상승을 해서 이게 빠른 속도로 올라갈 거다 이런 얘기 굉장히 많이 하잖아요. 
그거 전부 다 거짓말입니다. 그 말도 안 되는 얘기라고 저는 생각이 되거든요. 
그게 왜 그러냐 하면 우리가 금리를 올리기는 하지만 이게 내년도 가면 그럼 금리를 내리느냐 금리를 내리는 건 아니거든요. 
높은 수준에서 금리를 계속해서 유지하는 거지 지금 내가 물어야 되는 이자 부담을 내년도에도 똑같이 물어야 된다고 하는 겁니다.

그러니까 이제 그게 얘기가 안 된다고 봐야 될 것 같고 두 번째는 뭐냐 하면 이번에 부동산 가격이 떨어진 가장 큰 이유가 그러면 정말로 금리 인상 때문이냐 금리 인상이라고 하는 것이 하나의 모티브를 제공해준 거는 맞지만 가장 큰 이유는 뭐냐 하면 가격이 너무 높아서입니다. 
가격이 높게 되면요. 이게 멈추고 방향이 바뀌고 하려면 가격이 우리가 원하는 수준으로서 떨어져야 돼요 그래서

매수를 하려는 사람이 아 이 정도 되면 살 수도 있지 라고 생각하는 수준이 돼야지만 가격이 하락도 멈추고 가격이 반대로 가기도 하고 이러는 형태가 나오는 거거든요. 
근데 지금 그런 상태가 아니기 때문에 여기에서는 무슨 뭐 금리를 인하하기도 어렵지만 금리를 서로 인하한다고 하더라도 그다지 그게 뭐 그렇게 큰 역할을 한다던가 이러기는 굉장히 어렵다고 봐야 될 것 같거든요. 
그렇기 때문에 일단 상승은 굉장히 오랜 시간 후다 지금 고민하지 않아도 된다.

그 다음에 지금 그래서 우리가 많이 얘기하고 있는 금리 인상이 멈추면 내년도에 부동산 가격이 상승할 거야 이런 얘기하는 거 이거 전부 다 거짓말이다. 
이렇게 생각하시면 되는 거죠. 앞으로 부동산 시장이 어떻게 될 것이냐 하는 것들이 이제 기관면으로서 이렇게 쭉 보게 되면 우선 보면 내년도까지는 하락이 계속해서 이어질 거라고 그렇게 생각이 됩니다. 
그러면 대체적으로 올해 2분기 정도에서부터 하락한 것까지 따지면 대략 한 1년 9개월 뭐 이런 정도에 걸쳐서 쭉 하락을 한 거니까

그 정도 떨어지면 과거 같은 경우에 보더라도 가격이 더 이제 크게 내려가거나 이런 부분들은 없거든요. 
그 다음서부터는 계속해서 옆으로 이렇게 쭉 갑니다. 
그게 대략 보게 되면 한 5년에서 6년 이런 정도에 걸쳐서 진행이 돼야 됩니다. 
그렇게 되면 2023년도서부터 5년에서 6년 정도를 더하면 2028년 내지 2029년 정도

이런 정도가 나오는 거죠. 거기까지 계속 옆으로 깁니다. 
그거는 과거에도 전례가 있었는데 말씀드렸던 것처럼 1990년도에 우리나라의 부동산 가격이 한 번 크게 내려갔었잖아요. 
그리고 하락했던 것이 91년도 중반을 넘으면 거의 멈춥니다. 
그리고 그게 언제까지 계속해서 옆으로 가냐 하면 외환위기가 발생하기 직전인 1997년도 상반기까지 계속해서 옆으로 가다가 외환위기가 나기 전에 약간 한 번 올라갑니다. 
그래서 1억 3천 정도였던 대치동 은마 아파트가 1억 3천500만 원 정도까지 약간 정도 올라가거든요.

그렇기 때문에 그게 굉장히 오랜 시간 동안에 걸쳐서 갑니다. 
그러니까 앞으로 보면 2028년 내지 2029년 정도까지는 내년도 하락하고 그 다음에 옆으로 이렇게 쭉 가는 거고요 아주 성공적이라고 하면 그다음서부터 가격이 조금씩 올라가는 그런 그림이 나올 것이고 올해 초에 우리나라 부동산 가격이 고점을 기록을 했지 않습니까 그걸 다시 넘는 것은 제가 생각했을 때는 2030년 넘어야 된다 라는 생각이 듭니다. 
그러니까 앞으로 굉장히 오랜 시간 동안에 걸쳐서 조정하고 이러는 것들이 남았다. 
이렇게 봐야 되겠죠.

어느 나라든지 부동산이라고 하는 것이 그 나라에서 가장 큰 자산입니다. 
그건 어느 나라든지 다 마찬가지거든요. 
우리나라도 보면 그렇잖아요. 우리나라도 부동산이 가장 큰 자산입니다. 
아파트의 시가총액을 다 더하면 우리나라에 있는 아파트에 지금 한 8천5백 조 정도 되거든요. 
주식시장 시가총액이 코스닥 코스피 다 합쳐서 2천조 조금 넘습니다. 
그러니까 그거의 한 4배 넘는 정도가 되는 거죠.

그런 것처럼 어느 나라든지 부동산이라고 하는 건 그 나라의 가장 큰 자산입니다. 
그렇기 때문에 여러 가지 특징들이 나오는데 우리나라 같은 경우에는 특별하게 다른 나라하고 조금 다른 부분이다 라고 보면 우선 사람들이 부동산에 대한 집착도가 어마어마하게 강합니다. 
그러니까 뭐 그거는 우리나라가 워낙 오랜 시간 동안 농경 국가였다는 측면도 있지만 또 하나는 보면 부동산 가격을 사람들이 기억할 수 있는 범위 내에서 가격이 굉장히 많이 지속적으로 상승을 했기 때문에 그렇습니다.

70년도 초에 강남 개발을 하지 않았습니까 그거를 지금까지 연도로 따지게 되면 한 50몇 년 정도가 지난 상태인데 강남의 삼성동 같은 지역이 땅값이 10만 배 정도 상승을 했다고 얘기를 하거든요. 
그러니까 그 넓은 지역이 모두 다 1만 배는 아니더라고 하더라도 최소한 그래도 한 뭐 만배 내지 이만배 정도는 올랐을 거 아니에요. 
그러니까 많은 사람들이 어떤 생각들을 계속 갔냐 하면 나도 거기에 들어갈 수 있었다.

그 다음에 그때 실제적으로 들어갔던 사람도 내가 더 오랜 시간 동안 거기에서 버텼다고 하게 되면 굉장히 많은 돈을 벌었을 텐데 이런 생각을 하기 때문에 부동산에 대한 개념 이 부분들은 이렇게 모두 다 어떻게 생각하고 공유하고 있는 이런 형태가 됩니다. 
이렇게 되다. 보니까 이게 어떤 특징을 갖냐 하면요. 
다른 나라보다 부동산에서 우리나라에서 위기가 발생하기 굉장히 어렵습니다.

왜냐하면 체후까지 버티고 쥐고 있으려고 하는 자산이 되다. 
보니까 자기가 정말 견딜 수 없는 순간이 되기 이전까지는 절대 경매가 넘어가지 않도록 모든 힘을 다하죠 그렇기 때문에 어떻게 생각하면 이제 부동산에 대한 안정도 이 부분들이 상당히 있다라고 봐야 되고 또 이제 부동산 가격이 상승하는 거를 계속 계속 봐왔기 때문에 부동산 불패이나 이런 부분들이 굉장히 강합니다.

그래서 부동산이라고 하는 것이 다른 자산보다도 안정적인 측면을 갖고 있는데 또 다른 문제는 뭐냐 하면 부동산에 대한 신뢰도가 너무 강하다 보니까 가격이 올라가는 맨 끝 국면까지도 어마어마하게 가격을 끌어 올려버리는 형태가 됩니다. 
그러니까 지금처럼 가격이 한 번 딱 꺾이고 나면 그 다음에 떨어지는 것도 굉장히 빠른 속도로 내려와 버리는 그런 형태가 되는 거거든요.

그래서 가격의 변동성이 굉장히 크다 라고 하는 측면 이런 것들이 아마 다른 나라들은 갖고 있지 않는 부동산에서의 치명적인 차이점 급속도로 한쪽 방향으로써 몰리는 형태가 되는 거죠. 
물론 그렇습니다. 그러니까 우리나라 같은 경우가 땅이 좁고 이렇기 때문이다. 
그게 어느 정도 타당성은 있는 얘기인데 그게 전부는 아닙니다. 
왜 그러냐 하면 그게 만약에 전부다라고 하게 되면 뉴질랜드 같은 데는 땅값이 부동산 가격이 올라가야 할 이유가 없는 거죠. 
그 뉴질랜드 같은 경우에 국토는 우리나라의 두 배 세 배가 넘습니다.

그러면그냥 우리가 생각하면 그렇잖아요. 
뭐 부동산 가격 조금 올라갈 것 같으면 외곽 지역 다시 개발하면 얼마든지 공급할 수 있는데 왜 가격이 올라가 이렇게 생각하잖아요. 
그러니까 우리나라 국토가 좁고 사람이 많다고 하는 것이 절대적으로 그거를 설명할 수 있는 거 부분은 아니고요 가장 큰 부분은 뭐냐 하면 그동안에 오랜 시간 동안에 걸쳐서 부동산 가격이 계속해서 상승하는 것을

기 때문에 그런 형태인 겁니다. 그러니까 지속적으로 계속해서 상승을 하는 걸 봤기 때문에 그거는 사람들의 잠재의식 속에 계속 그걸 심어주는 거거든요. 
부동산에 투자하게 되면 결국에 시간상의 문제일 뿐이지 후회하지 않는다 이런 이제 인식을 계속해서 심어주기 때문에 그렇습니다. 
제가 봤을 때 한 번 그냥 부동산이 왕창 엎어져서 거기에서부터 어마어마하게 손실을 보고 이러는 사람들이 나와서

상당히 오랜 시간 동안에 걸쳐서 고생을 하는 걸 보고 그러면 그 생각이 조금 달라질 수 있는데 그 이전에는 그렇게 쉽게 달라지거나 그러지 않는다고 봐야 얼마 전에 imf에서 아시아 지역의 부동산 이거에 대해서 이제 쭉 얘기를 하고 그다음에 그중에서 한국 그다음에 뉴질랜드 이런 데가 좀 위험하다 imf가 우리나라 부동산에 대해서 걱정을 하고 이러는 이유는

imf라는 기간이 우리도 겪어봐서 알겠지만 어떤 문제가 생겨가지고 돈이 필요하고 이러는 그 나라에다가 돈을 빌려주고 그 다음에 그걸 나중에 이제 회수하고 이러는 거잖아요. 
그러니까 이 기간에 가장 큰 존립 목적이나 이나 또는 이 기간이 하는 가장 큰 일이 뭐냐 하면 빌려줄 만한 곳 그다음에 또 빌려준 곳이 과연 이게 돈을 갚을 수 있는 능력이 있는지 없는지

그 다음에 또 어디가 문제가 생겨서 우리한테 돈을 빌려달라고 오는 거 아닌지 이거를 이제 계속해서 팔로업을 해가면서 가는 기간인 거죠. 

근데 그게 이제 최근에 보면 가장 크게 문제가 되고 할 수 있는 부분들이 일단 아무튼 작년도 재작년 뿐만 아니라 길게 보면 2009년도서부터 낮은 금리로 해가지고 자산의 가격이 어마어마하게 상승을 했고 있기 때문에 자산 가격에 버블이 생겨서 이게 경제 전체적으로 문제가 생길 가능성이 높다.

이렇게 이제 보는 거죠. 그렇게 되다. 
보니까 그거를 이제 아시아 지역에다가 포커스를 맞춰가지고 그러면 아시아 지역 중에서 부동산 가격이 많이 상승한 곳이 어디고 그러면 이런 곳에서 이걸 막을 수 있는 능력이 있는지 없는지 이거를 가지고 이제 판단을 하면서 하는 거죠. 
그래서 이제 imf도 우리나라의 부동산에 대해서 걱정을 하고 이런 부분들인데 저는 이렇게 얘기하고 싶습니다.

우리가 그냥 생각하면 아엠에프도 그렇고 월드뱅크도 그렇고 오이시디도 그렇고 이런 기관들이 세계적으로 어마어마한 기관들이 이게 정말 예측력이 굉장히 뛰어날 거고 뭐 이런 생각을 하잖아요. 
지나놓고 보면 아휴 우리나 너희나 진짜 엉터리로 하는 건 다 마찬가지다 이런 생각이 들거든요. 
그러니까 자 이렇게 우리 생각해 볼 수 있죠 아엠에프에서 우리나라 부동산 아시아의 부동산 이런 것들에 대해서 이제 분석을 하고 한 팀이거나 사람이거나 이 사람이 우리나라에 와서 얼마나 그거를 봤겠습니까

제가 봤을 때 그런 건 아닐 것 같고요 그렇죠 그냥 뭐 레포트 작성하기 전에 한국 이런저런 경제 데이터 모아서 해보고 부동산 이런 것들도 하고 그다음에 또 나온 레포트 몇 개 보고 그다음에 그거 가지고 하는 거거든요. 
그러니까 그게 아무리 그 사람들이 뭐 어쩌고 저쩌고 한다고 하더라도 우리나라에서 이거를 계속해서 봤던 사람들보다는 훨씬 떨어져요. 
다만 우리가 관심을 갖는 거는 그 기간이 아엠에프다 라고 하는 것 때문에 우리가 계속해서 관심을 갖는 거죠.

제가 보기에는 imf에서 어떤 보고서가 나왔다고 해서 그렇게 크게 신경을 쓰거나 그럴 필요는 없습니다. 
우리가 일본 옆에 있다가 보니까 뭔가 문제가 생기면 꼭 일본과 같이 될 거다라는 얘기들을 굉장히 많이 합니다. 
일본은 전체적으로 봤을 때 굉장히 특이한 경우고요 일반적으로 봤을 때는 유럽에 있는 국가들처럼 아주 오랜 시간 동안에 걸쳐서

천천히 이렇게 경기가 약해지고 그다음에 또 경제가 전체적으로 이제 성장이나 이런 것들이 둔화되고 이런 형태가 되는 것이 일반적이지 일본처럼 굉장히 좋은 것 같다가 어느 날 갑자기 펑 터져서 그다음서부터 팍 주저앉아버리고 이런 형태가 되는 건 아닙니다. 
일본도 80년대 이럴 때에 버블이 많이 생겼 버블이라고 하는 부분들을 제외하고 생각 보게 되면 일본도 오랜 시간 동안에 걸쳐서 경제가

많이 내려오고 있는 상태였던 거예요. 
그런데 그 중간 단계에 갑자기 일본이 정책적으로 버블이 거기에서 만들어져 버렸기 때문에 경제가 어마어마하게 좋다가 갑자기 탁 터져버리고 끝장이 나버리고 이런 형태가 된 것처럼 보여서 그렇지 실제적으로는 그렇지 않거든요. 
자 이제 앞으로 우리나라 부동산이 어떻게 될 거냐 하는 것들을 보면 일본처럼 그렇게 완전히 끝장을 내고 이러는 것은 아닐 거 대신에 최근까지 현재까지 왔던 형태로서 이렇게 부동산 가격이 올라가고 한 번 떨어지고 나서 좀 쉬었다가 그다음에 또 올라가서

다시 고점을 만들고 이러는 것들은 이제 보면 굉장히 시간이 더 오래 걸릴 옛날 같은 경우에는 만약에 7억 짜리 아파트가 올라가서 한 10억 정도 됐다가 그다음에 이제 조정을 하고 그러면 한 8억 정도까지 떨어졌다가 그 다음에 올라가면 한 15억 정도 됐다가 이렇게 하잖아요. 
이제 앞으로는 만약에 그 한다라고 하면 그런 형태가 나오지 않고 5억 짜리 아파트가 이제 쭉 올라가서 이번에 한 10억 정도의 고점을 쳤다. 
그리고 떨어져서 한 7억 정도로 떨어졌다.

그러면 한 2031년 정도에 올라가면 그게 한 11억 정도 이런 정도 되면 많이 올랐는데 이 정도는 되겠는데 이런 정도니까 그러니까 상승하는 폭도 여태까지 왔던 거하고는 비교가 될 수 없을 정도로 굉장히 적어지고 대신에 옆으로 퍼지는 기간은 훨씬 더 길어지고 이런 형태가 된다고 봐야 되겠죠. 
지금 보면 한 달에 서울시에서 아파트 거래되는 건수가 500건이 채 안 됩니다. 
서울이 25개 구이기 때문에 한 구에서 한 달에 20개 정도의 아파트밖에 거래가 안 되는 거잖아요.

그러면 20개면 한 달이 30일이기 때문에 하루에 한 건이 거래가 안 되는 거예요. 
그러니까 이 넓은 성동구가 한 건이 거래가 안 되는 거죠. 
이 많은 아파트 그러니까 거래가 얼마나 안 되는지 알 수가 있죠. 
우리나라 부동산에서 특징은 뭐냐 하면 가격이 떨어지는 초반에 거래가 안 됩니다.

이거는 언제든지 보게 되면 공통적으로 나타나는 현상이에요. 
이게 왜 거래가 안 되냐 하는 것들을 한 번 생각해 보면요. 
이렇게 생각해보면 굉장히 간단합니다 가격이 떨어지기 전에 가격이 한 뭐 짧으면 한 4년 길면 6년 동안에 걸쳐서 쭉 올라오잖아요. 
그러니까 이게 대세로 쭉 올라오기 때문에 팔려고 하는 사람들은 어떤 생각을 갖냐면 내가 아무튼 이 아파트 단지의 사상 최고가에서 플러스 알파에 나는 팔아야 되겠다라는 생각을 해요. 
근데

사는 사람들 입장에선 어떻습니까 지금도 굉장히 높은 소 이거 샀다가 내가 꼭지에서 물리는 거 아니야 그러면 정말 이거 나 어마어마하게 힘들어지는데 이런 생각을 하는데 거기에다가 플러스 알파를 그걸 하겠다라고 하면 그 사람들이 사겠습니까 그러니까 당연히 나는 가격에서부터 좀 어느 정도 디스카운트 되면 내가 사겠어 이렇게 가니까 이 가격 호가 차가 굉장히 계속해서 벌어지는 거죠. 
그러다 보니까 이게 거래가 안 되는 형태가 되는 거고 그래서 과거에도 보면 가격이 하락하는 초기 이럴 때는 거래가 그렇게 많이 실리거나 그러지 않았습니다.

근데 이번 같은 경우는 옛날에 비해서 특히 더 심한 형태인데 이게 왜 그런가 하면 코로나19가 발생한 다음에 가격이 한 배 정도 상승했는데 그 배 정도 상승하는 동안에 거래가 별로 그렇게 많지 않고 올라가 버리는 형태 그러니까 거래가 많이 실리지 않는 상태에서 가격이 배가 돼 버렸기 때문에 반대로 꺾여서 내려올 때에도 거래가 붙지를 않는 형태가 되는 거죠. 
그렇기 때문에 지금 보면 거래의 감소 이런 부분들이 과거에 우리가 겪었던 그 어떤 때보다도 어마어마하게 심하게 나타나는

이런 형태가 계속되고 있는 거죠. 당분간은 제가 봤을 때 별로 그렇게 거래가 되거나 그러지는 않을 겁니다. 
가격이 상당히 많이 떨어져서 예를 들어서 보게 되면 대단히 아파트 있잖아요. 
대치동에 음마아파트 이런 것처럼 그런 대단위 아파트 단지에서 최고가에 비해서 가격이 한 30% 넘게 떨어지고 그러면 그때서부터 조금씩 거래가 이루어지면서 이게 그때서부터 거래가 조금씩 붙는

그런 형태가 될 텐데 당분간은 아무튼 뭐 거래가 그렇게 크게 붙거나 이러지는 않는 형태가 될 걸로 그렇게 생각하는 거예요. 
그러니까 제일 주관하는 건 누구냐 중개업자들이 제일 주관하는 거죠. 
건물 건물마다 보세요. 1층에 부동산 중개업자들이 얼마나 많이 있습니까 근데 이 넓은 성동구에 하루에 한 건의 아파트 매매가 안 된다고 하게 되면 그 사람들은 다 지금 죽기 일보 직전에 들어가 있다고 봐야 되겠다.

내년도 상반기까지는 그렇게 거래가 붙거나 그러기는 좀 어렵습니다. 
하반기 정도 되면 일단 가격이 떨어져서 거래가 좀 붙고 하기는 할 것 같은데 지금 보면 서울에 있는 어느 아파트 단지든지 아파트 단지의 규모가 천세대 미만 이런 데는 거래가 거의 별로 안 되죠 그래서 가격도 보면 작년도 11월 달에 기록했던 고점 이게 계속해서 남아 있는 형태가 됩니다. 
그러니까 이제 뭐 서초구나 강남구 이런 데 있는 아파트는 우리는 별로 떨어지지 않았는데 뭐 이렇게 얘기를 하잖아요. 
근데 그런 아파트들이 거래가 되려면 기준이 어디에다 맞춰져야 되냐

하면 앞에서 말씀드렸던 것처럼 은마 아파트 대치동에 아니면 뭐 송파구에 있는 대단위 아파트들이 있잖아요. 
5천 세대 7천 세대 이렇게 되는 거기는 워낙 규모가 크기 때문에 아무리 거래가 안 된다고 하더라도 한두 개씩은 계속 돼요 그러니까 이제 그거에 떨어진 가격에 맞춰서 이제 거기에서부터 거래가 되는 형태가 되는 거죠.

한참 가격이 올라갈 때에 반포에 있는 아크로리버파크 우리나라에서 가장 가격이 높다고 하는 아파트 이런 거 하지 않습니까 그게 그게 이제 평당 1억이 넘었다라고 얘기를 했었어요. 
그러니까 막 그 당시에 보면 국토부에서도 나오고 청와대에서도 나오고 이래가지고 실제로 그런가 하는 거 막 조사하고 이랬었거든요. 
그래가지고 결론은 그거 아니다 라고 냈었는데 어느 날 보니까 슬그머니 평당 1억은 당연한 거고 나중에 가보면 평당 1억 2천5백만 원 막 이렇게 되잖아요.

그게 실제적으로 한두 채 거래가 돼가지고 그렇게 된 거거든요. 
이번도 마찬가지예요. 우리 아파트 단지는 거래가 안 됐기 때문에 작년도 11월 달 가격 그 해가지고 여기서 떨어진 게 없다. 
이렇게 하지만 진짜 처음. 시작은 어디에서부터 하냐 하면 그 대단위 아파트 단지들이 위에서부터 얼마큼 떨어졌는지 그 비율만큼을 떨어뜨린 상태에서 거래가 이루어지는 그런 형태가 되니까 내년도 상반기까지도 거래나 이런 것들은 그렇게 크게 붙거나 이러지는 않는다라고 봐요