2023년 부동산 전망~

최근 부동산 시장 상황이 금융위기급이라는 이야기가 나오고 있는데요. 
수요자들 사이에서는 내년 상반기 집값이 빠질 것이란 전망이 팽배하더라고요 현재 부동산 시장 어떻게 진단하세요.

지금 부동산 시장은 금리가 가격을 통제하고 있는 이런 시장이다. 
보여지고 있는데요. 그러니까 이제 부동산 가격은 수요와 공급에 의해서 결정되고요 또 하나는 금리가 급작스럽게 오를 때 지금처럼 이렇게 그러면 가격이 통제가 되는 이런 경향이 있어요. 
그러니까 이런 시점에서 금리가 또 떨어지기 시작하면 수요자들이 한꺼번에 시장으로 들어가기 때문에 가격은 또

또 올라갈 수 있다는 거죠. 금융위기 때하고 비교를 하자면 지금 한국은행 기준금리는 3프로 수준이잖아요. 
물론 어 오는 11월 달에 금리가 인상될 걸로 예상이 되고 있지만 영점이오 정도로 예상하시는 분들이 많기 때문에 그 정도 가지 않겠나 그렇다고 하면 당분간은 가격은 조금 더 조정받을 것 같고요

이렇게 조정받는다라고 하는 가격이 어떻게 보면 서울 전체 시장 우리나라 전체 시장 가격이 조정받는다 이걸로 또 착각하면 안 된다는 거죠. 
그래서 일반화에서 보면 안 되고요 부동산이라는 것은

개별성과 부동성이라는 특성을 가지고 있기 때문에 지역마다 위치마다 단지마다 가격의 편차가 심하고 떨어지는 데가 있는가 하면은 또 신고가를 또 신고가가 나오는 단지들이 있거든요. 
그런 걸 감안해서 봐야 된다라는 거죠.

사실 저희가 부동산 시장 전체를 이제 전망을 했을 때는 조망을 할 때는 가격 지표가 하나의 수단이 되기도 하잖아요. 
그렇죠 한국 부동산원의 11월 둘째 주 통계를 보면 이제 서울 아파트는 0.47% 떨어졌고 전국도 이제 0.47% 떨어졌어요. 
이렇게 보면 이게 시가총액이 이만큼 떨어졌다는 거잖아요. 
전반적인 추세가 확실히 하락하고 있다고는 봐도 되나요.

물론 전반적으로는 조금 떨어지는 추세다 이렇게 보면 되는데 전체 다가 이렇게 평균으로 지금 발표를 하는 것이기 때문에 전체 다 떨어지는 걸로 우리는 인식하고 있잖아요. 
그런데 어 지난달 서울 아파트 거래 건수가 서울의 아파트가 백육십오만 호 정도가 되는데요. 
서울의 아파트 매매 거래량이 사백삼십여 건이에요. 
그러면은 서울에 이십오개 구가 있는데 이십오개 구 중에서 어 이걸 나누면은 열일곱 건 정도가 거래된 거거든요.

음마 아파트만 강남에 있는 은마 아파트만 하더라도 4400가구인데 이게 한 구에 열일곱 건 정도가 거래되는데 이걸로 과연 가격 지표를 제대로 뽑아낼 수 있을까 라는 제 우리가 과잉일반화의 오류에 빠질 수가 있다는 거죠. 
그래서 어쩔 수 없이 가격 지표를 내긴 내야 되기 때문에 평균적으로 이렇게 지표를 낼 수밖에 없지만 거래가 안 되는 단지들

그런 단지도 굉장히 많거든요. 그래서 그런 단지들이 정말 떨어졌는지 안 떨어졌는지는 전문가들도 쉽게 판단할 수는 없다라는 거죠. 
제가 보기에는 정부에서 각종 과세 표준으로 삼고 있는 공시지가 이거는 정확한 가격 지표라고 보여지는데 시장에서 매매되고 있는 가격은

거래되는 그 가격이 가격 지표로 봐야 될 것 같다. 
호가로 나와 있는 거 이거 가격 지표로 보기에는 어 조금 힘들지 않겠느냐 그리고 이제 또 거래되는 것 중에서 요즘은 어 증여라든가 특수 이런 거래 관계에 의해서 싸게 이런 식의 싸게 이렇게 매매 소유권 이전하는 경우들도 있는데 이런 것까지 다 해서 가격이 떨어진 것으로 볼 수는 없다. 
이렇게 보여집니다.

기준금리 인상이 내년 상반기에 마무리될 걸로 보이는데 네 집값 하락은 언제까지 이어질까요.

미국 연준에서도 금리를 마냥 올릴 수는 없는 거거든요. 
그런데 이 지표가 11월에 더 내려간다. 
12월달에 더 내려간다고 하면 이게 시그널로 보이고요 미국 연준에서 기준금리를 내린다라고 했을 때 사면 좀 늦겠죠. 
그래서 한 발짝 먼저 움직인다고 하면 소비자 물가가 조금 안정이 되고 이게 조금 정상적으로 원자재 공급망이 원활하게 돌아가고

이런 추세가 보인다고 하면 금리가 떨어지는 것은 자명할 것이고 금리가 떨어지면 실수요자들은 한꺼번에 시장에 들어가겠죠. 
한꺼번에 시장에 들어가면 또 공급이 부족한 우리나라 주택시장에서는 주택 가격은 또 가격은

단기적으로 탄력적으로 시장에 반영되기 때문에 바로 또 상승할 수 있다는 거죠.

아 그러면 기준금리 인상이 끝나는 시점이 거의 바로 이렇게 오르는 시점으로 봐도

될까요. 저는 그렇게 보여지고 있습니다. 
그래서 네

이 하락 폭은 얼마나 좀 보세요.

부동산 114 자료를 인용해 보면 지난 5년 동안에 5년 동안에 서울의 집값은 108% 올랐다고 하잖아요. 
그렇지만 5년 나눠서 하면 1년에 한 20% 정도 상승했다는 거잖아요. 
그래서 저는 이게 평균적으로 아까 신 기자님 말씀하셨지만

이제 하락 폭을 이렇게 모아보면은 어 전체적으로 이번 금리 상승기에 한 뭐 십 퍼센트 정도 어 가격이 좀 조정되지 않을까 이렇게 예상하고 있구요. 
이게 다시 금리가 하락하기 시작하면 좀 조정됐던 그래프가 다시 우상향으로 올라갈 가능성이 높죠.

특히 다주택자 분들은 내년 5월 양도세 중과 전까지 이제 처분을 고민하시는 분들이 많을 것 같아요. 
그분들은 어떻게 좀 행동을 하셔야 될

많은 분들은 빨리 팔아야 한다고 얘기를 하지만 미래 가치가 없어도 지금 너무 싸게 팔아야 되니까 금리가 떨어질 때 처분하는 게 좋을 것 같아요. 
파시는 분들은 그래서 지금까지 견뎠는데 금 조금 더 몇 개월 정도 더 시장 상황을 지켜보면

금리는 이렇게 고공행진해서 갈 수는 없거든요. 
금리가 금리는 분명히 또 떨어질 거고 그렇게 되면 수요자들이 시장에 들어가니까 그때 매도자 우위 시장이 또 형성되거든요. 
지금은 매수자 우위시장이기 때문에 지금 팔면 급급매물로 팔 수밖에 없어요. 
그래서 조금 세금을 감안하더라도 조금 이따 팔아야 되고 다행인 것은

지금 규제됐던 지역들이 해제되고 있잖아요. 
그래서 조정 대상 지역이 서울하고 수도권 과천 하남 성남 광명 이 지역 빼놓고 다 지금 해제가 된 상태잖아요. 
이 지역에서는 양도세 중과가 없잖아요. 
그래서 그런 점들을 감안하면 또 서울도 조정 대상 지역에서 일부가 풀릴 가능성 안 풀린다라고 얘기할 수는 없는 거잖아요. 
그런 가능성을 열어둘 수밖에 없기 때문에 조금 더 기다렸다가 처분하는 게 좋을 것 같습니다.

사람들이 집을 안 사는 대신에 이제 전세로 월세로 이제 가가지고 전세 가격이 소폭 더 오를 거라는 전망도 나오는데요. 
네 전세 시장은 좀 어떻게 전망하

매매지수가 kb국민은행에서 공개하고 있거든요. 
근데 이 지표를 86년부터 지표를 보면 98년 imf 때나 2008년 금융위기 때나 마찬가지로 매매가격과 전세 가격은 비례하고 있어요. 
매매 가격이 떨어지면 전세 가격도 떨어지고 매매 가격이 올라가면 전세 가격도 올라간다라는 거죠. 
그래서 이 전세 가격도 매매 가격이

분명히 올라가면 금리가 떨어져서 실수요자들이 시장에 진입하면 매매가격은 상승하겠죠. 
그러면 전세 가격도 상승할 가능성이 높다. 
이렇게 보여지고 있습니다.

이제 집값이 오를 거라는 기대가 좀 떨어지다 보니까 청약시장도 약세인데요. 
미분양도 지속적으로 늘고 있어요. 근데 우리가 이런 상황인데도 청약이 조금 괜찮은 아파트 매매 전략이라고 보시는지

그러니까 이제 청약이 어디에 하느냐가 중요하고요 입지가 되게 중요하고요 이번에 뭐 둔촌 주공 일반 청약 4700여 가구 일반 청약을 앞두고 있죠 그러면 여기에 대해서 고민하시는 분들이 되게 많을 것 같아요. 
그런데 분양가를 감안을 해 보면 주변 시세보다도 지금 떨어진 주변 시세보다도

평당 한 어 정말 한 뭐 좀 싼 편이거든요. 
주변 시세보다도 그러면은 청약을 해야 되는데 이천구 년도에 이천팔 년도에 이제 부동산 가격이 많이 떨어지다 보니까 금융위기 때 반포에 있는 래미안 퍼스티지나 반포 자이가 미분양이 났어요. 
안 사더라고요 그래서 이번에도 이제 그러한 시대 상황을 보면 그때 분양가가 너무 비쌌다라고 했거든요. 
근데

돌이켜보면 그때 안 산 사람들은 지금은 혈압약 먹거든요. 
그런 걸 감안하면 이번에 입지가 어디에 나오느냐에 따라서 이런 대형 단지 좋은 입지에 나오는 이런 일반 분양분은 나오는 거는 작은 계획이 서 있다라고 하면은 내 집 마련을 하기 위해서는 꼭 청약을 해야 되고요 이때 반드시 작은 계획이 서 있어야 되겠죠. 
연구의 의미는

사채까지 빌려 쓰려는 게 아니라 엄마 돈까지입니다. 
자기가 감당할 수 있는 은행 돈하고 엄마 돈까지 자 이거 감안해서 이거 감안해서 된다라고 하면 사고 또 중도금 대출이 되잖아요. 
59제곱미터는 중도금 대출이 허용이 되니까 적극적으로 청약 가점이 되시는 분들은 청약에 나서는 게 좋을 것 같고 다만 위치가 안 좋고 나홀로 아파트 뭐 이런 아파트들은

청약 묻지마 청약 이런 거 안 되고 조금 잘 살펴봐야 되겠죠.

좀 대단지 그다음에 좀 역세권

주변의 인프라 교육 교통환경 자연환경 편의시설 이런 것들을 조금 잘 살펴봐야 할 것 같아요.

요즘 금리가 오르면서 수익형 부동산 쪽의 임대 수익률이 좀 떨어지고 있어요. 
빌딩 투자 전망은 어떻게 보시나요.

좋죠 빌딩 투자도 역시 좋은데 빌딩은 금리가 올라가면 빌딩들은 대부분 대출을 끼고 투자하거든요. 
dcr 부채 감당 비율인데 부채 감당 비율이 금리가 올라가면 높아지게 돼 있어요. 
그래서

또 금리가 떨어지면 그 감당비율이 호전이 돼서 또 수익이 나거든요. 
그런데 어 이런 꼬마 빌딩은 매월 나오는 임대 수익만 보고서 투자하면 안 된다라는 거예요. 
내가 오 년 보유하고 있으면서 임대 수익도 받지만 오 년 동안의 자본 수익 캐피탈 개인도 고려해야 된다라는 거죠. 
그래서 이제 어 꼬마 빌딩도 마찬가지로 입지 좋은데 상권이 좋은데

이런 지역의 꼬마 빌딩은 조금 지금 금매물로 나올 때 사면 좋은데 위치 좋은 데 꽁아 빌딩은 금매물로 잘 안 나옵니다.