성남시 대단지 신축아파트 8,000세대 입주폭탄

 6.25 한국전쟁 직후 북한에서 월남한 전쟁 피난민과 지방에서 서울로 일자리를 찾아 올라온 이주민들이 서울의 비싼 주거비를 감당하기 힘들었기에 그들은 청계천과 같은 하천 주변에 무허가로 판자집을 짓고 판자촌을 형성하였습니다.

하지만 정부는 청계천 복개공사와 정비 사업을 명목으로 이들 판자촌 거주민들을 서울 외곽 지역으로 토지를 불하해주면서 강제 이주시켰습니다. 
이렇게 그들이 강제 이주를 당해 형성된 곳이 바로 지금의 성남이었습니다. 
당시 성남은 경기도 광주군에 속해 있었고 1973년에 비로소 성남시로 승격되었습니다.

성남이라고 하는 지명은 남한산성의 성곽 남쪽이라는 뜻에서 유래되었다고 합니다. 
그리고 성남 구시가지는 토지의 경사도가 수도권에서도 손에 꼽을 정도로 심해서 성남이 물에 잠기면 대한민국 전역이 물바다가 된다는 속설까지 있었다고 합니다. 
그리고 이런 지형 덕분에 우스개 소리로 성남에서 몇 년 살고 나면 비만인 사람도 정상 체중이 되고 다리 근육이 발달하였다고 합니다.

1980년대 고성장을 이어가던 대한민국은 88 서울올림픽을 개최하면서 비약적으로 경제 성장을 이루어가게 되었고 이에 발맞춰 주택 가격도 큰 폭으로 상승하게 되었습니다. 
특히 서울 강남의 주택 가격 상승이 두드러졌는데요. 
이에 정부는 강남의 주택 가격 안정을 위해 신도시를 건설하게 되었습니다. 
이곳이 1989년서부터 96년까지 개발이 진행된 분당 신도시입니다.

그리고 2천년 초반에 또다시 주택 가격 안정을 위해 또 하나의 신도시를 건설하게 되는데 이곳이 지금의 판교입니다. 
이렇듯 성남은 서울 강남권에 근접하고 있는 입지적 장점으로 인해 서울 인구를 유입할 수 있는 신도시가 성남에 개발되었던 것입니다. 
하지만 그로 인해 성남의 수정구와 중원구로 대표되는 구도심과 분당 판교로 대표되는 신도시 간의 지역 격차가 커지게 되었습니다.

성남시는 이러한 지역 격차를 줄이고자 구도심 개발을 서두르게 되었고 2007년부터 정비 기본계획을 수립하였습니다. 
이 정비 계획에 의해 성남 구도심에서 재개발이 본격적으로 진행되었고 2020년에는 성남 구도심의 대단지 신축 아파트가 들어서기 시작했습니다.

그 대표적인 단지가 바로 지하철 8호선 산성역에 위치한 산성역 포레스티아입니다. 
더불어 재개발 지역의 추진도 점차 빨라지면서 재개발 지역의 지분 가격도 크게 상승하였습니다. 
산성역 포레스티아의 경우 지난해에는 분당이나 위래 신도시 아파트 가격에 근접할 정도로 상승하기도 하였습니다.

그래서 오늘은 성남 구도심에 위치한 대표 아파트 단지들과 재개발 지역의 최근 가격 흐름에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

성남 구도심은 지하철 8호선을 기준으로 위쪽이 수정구이고 아래쪽이 중원구입니다. 
2020년 산성역 포레스티아 입주를 시작으로 올해는 하늘채 랜더선과 금빛 그랑 매종 8천 세대가 입주 중에 있습니다. 
많은 세대가 입주 중에 있다. 보니 성남 구도심 내 아파트의 매매가와 전세가에 크게 영향을 미치고 있습니다.

그리고 보시는 것처럼 도시 내에 많은 지역들이 현재 개발 진행 중에 있습니다. 
이 지역들에서만 향후 10년 이내에 4만 5천 세대가 개발을 완료할 것으로 보입니다. 
지금 보이는 도로 왼편이 재개발 수진 1구역과 신흥1구역이 위치하는 곳입니다.

이 두 곳은 한동안 건축 원가 상승으로 인해 건설사들이 입찰을 하지 않아서 시공사 선정에 어려움이 있었으나 다행히 최근 두 지역 모두 시공사 선정을 완료하였고 조만간 사업 시행 인가를 앞두고 있습니다. 
이 두 곳은 향후에 1만 세대 역세권 대단지로 변모할 예정입니다. 
이곳 시세는 올해 봄까지는 대지 면적 20평 전후의 단독 주택의 거래 가격이 8억 중반까지 형성되었으나

현재는 6억 초반까지 내려간 상태입니다.

앞쪽에 신호등이 보이는 곳이 신흥역입니다. 
이 신흥역을 따라 도로 오른쪽 건물들은 조만간 모두 철거될 예정입니다. 
이곳은 도시환경 정비 사업이 진행 중에 있는 도안중 일구역입니다. 
주상복합 단지로 총 2200여 세대가 2026년 경에 입주할 예정이며 내년에 일반 분양을 앞두고 있습니다.

시세를 보면 전용 84제곱미터 배정되는 조합원 입주권의 호가는 연 초에 13억에서 14억 정도까지 형성되었으나 현재는 9억까지 내려온 상태입니다.

지금 도로를 따라 보이는 공사 현장이 좀 전에 말씀드린 도안 중 1구역이고 왼편에 보이는 아파트 단지가 하늘채 랜더스원입니다. 
지하철 신흥역에서 도보 5분 이내의 역세권에 위치하고 있고 총 2411세대로 올해 9월 말에 입주를 시작해서 현재는 입주가 거의 마무리되는 과정에 있습니다. 
2019년 분양 당시 전용 84제곱미터의 분양가격은 6억이었고

최고가는 2020년 12월에 12억 5천으로 분양가 대비 두 배가 상승하였습니다. 
최근 거래는 없는 상태이고 마지막 거래가 작년 8월에 8억 6300이었습니다. 
현재 나와 있는 매물은 단 한 건이 11억에 나와 있고 전세 매물은 총 110여 건으로 전용 84제곱미터의 전세 가격은 4억 5천입니다.

신흥1구역과 신흥 3구역 사이의 도로를 따라서 이동하는 중에 있습니다. 
왼편이 신흥 1구역이고 좀 전에 언급했듯 신흥1구역은 수진 1구역과 함께 1만 세대로 건축 예정입니다. 
오른편의 신흥 3구역은 올해 말까지 재개발 사업을 위한 구역 지정을 앞두고 있습니다.

약 4천 세대 규모로 역시 대단지 아파트가 들어설 예정입니다. 
전면의 공사가 한창 진행 중인 곳이 내년 10월에 입주 예정인 4774세대의 자이 푸루즈입니다. 
2020년 분양 당시 전용 84제곱미터의 분양가는 7억 2천이었으며 21년 2월에 최고가 12억 5500을 기록하였으나

최근에는 거래가 이루어지지 않은 상태입니다. 
다만 현재 나와 있는 동일 평형 최저가 매물은 조합원 입주권 매물로서 9억 2천입니다. 
전면에 보이는 곳이 좀 전에 자이 푸르지오와 마주 보고 있는 2020년에 입주한 산성역 포레스티아입니다. 
총 489세대로 2017년 분양 당시 전용 84제곱미터의 분양가는 5억 7천이었습니다.

산성역 포레스티아는 산성역에 바로 인접하여 있고 단지 북쪽으로 유래 신도시가 위치하고 있으며 서울 잠실까지 차량으로 30분이면 충분히 접근 가능합니다. 
좋은 입지를 바탕으로 올해 2월에 전용 84제곱미터 109동 펜트하우스 물건이 18억 2500에 거래되었지만

지난달 11월에 1층 매물이 9억 1천에 거래된 상태입니다. 
현재 나와있는 동일 평형 최저가 매물은 9억 7천입니다. 
그리고 이번에는 전세가를 살펴보면 전용 84제곱미터 물건이 작년 하반기에 8억 중반대 가격을 형성하였으나 최근에는 5억까지 내려와서 3억 이상 하락한 상태입니다.

아무래도 올해 하반기에 전세자금 대출 금리 상승으로 전세 수요가 전반적으로 감소하기도 하였으며 특히 주변에 하늘채 랜더스원과 금빛 그랑메종 약 8천 세대가 입주하는 관계로 전세가 하락에 큰 영향을 미쳤다고 볼 수 있습니다.

산성역 포레스티아를 지나 지하철 8호선 단대 오골역을 거쳐 금빛 그랑메종 아파트에 도착하였습니다. 
금빛 그랑메종 아파트는 총 5320세대로 지난달 말부터 입주를 시작하였으며 입주 지정 기간은 내년 1월 말까지입니다. 
입주 기간임에도 생각보다 이사 차량이 많아 보이지는 않습니다.

단지 내부를 관통하는 일반 도로가 있으며 보시는 것처럼 단지 내부에서 지면 경사도가 가파른 편입니다. 
전용 59 타입의 경우 2019년 분양 당시 분양가 4억 6천이었고 최고가는 올해 4월에 9억 7800까지 상승하였으나 최근 6억 246만 원으로 거래되면서

최고가 대비 대략 3억7500이 하락한 상태입니다. 
11월 9일에 3억3천에 올라온 실거래 매물은 이곳 현지에서는 부동산에서 거래한 물건이 아닌 증여 거래인 것으로 추정하는 분위기입니다. 
현재 나와있는 전용 59제곱미터 최저가 매물은 6억 8천입니다. 
그리고 전용 84제곱미터의 경우 분양가는 5억 구천이었으며

최근 실거래가는 지난해 7월에 거래된 9억 5천이었습니다. 
현재 나와 있는 전용 84제곱미터 최저가 매물은 8억 5천입니다. 
그리고 현재 나와 있는 전세 매물은 네이버 부동산 기준 약 810여 개 정도이며 전세 매물 중 59 타입 최저가는 3억 1천이고 84 타입 최저가는 3억 8천입니다. 
6개월 전보다 2억 정도 낮아진 상태입니다.

최근 전세 계약 진행 상황을 확인해보면 신혼부부 등이 주로 계약하는 59 type의 전세 계약은 그나마 거래가 되는 편이나 가족 단위로 움직이는 84 타입의 전세 계약은 예상보다 계약 성사율이 낮은 상태입니다.

금빛 그랑메종 단지를 가로질러 나오면 바로 상대연 상구역이 눈에 들어옵니다. 
상대현 상구역은 올해 말까지 재개발 정비를 위한 구역 지정을 준비하고 있으며 성남 구도심에서 단일 구역으로는 가장 큰 9400세대가 건립될 예정입니다. 
상대원 상구역 시세는 대지 지분 5에서 6평인 빌라 등 다세대 물건이 4억 정도이고 대지 지분 20평인 단독주택이 6억 정도입니다.

이 가격은 최근 1억 정도 하락한 금액으로 하락률은 크지 않습니다. 
아무래도 구역 지정이 얼마 남지 않았다는 기대감이 반영된 것으로 보입니다. 
상대원 3구역을 지나 바로 앞에 보이는 곳이 상대원 2구역입니다. 
상대원 이 구역은 지난해 12월에 관리처분 인가를 받았고 현재는 2주가 한창 진행 중에 있습니다.

총 5090세대 규모로 입주는2027년 초가 될 것으로 보입니다. 
매물 시세는 전용 84제곱미터가 배정되는 대지 18평 조합원 입주권 매물이 지난해 9억 초반까지 거래되었으나 현재는 5억 중반까지 내려와서 3억 이상 하락한 상태입니다. 
일반 분양은 착공이 진행되는 2024년경에 있을 것으로 보입니다.

지금까지 성남 구도심인 수정구와 중원구의 아파트 그리고 재개발 시장 상황을 알아봤습니다. 
성남 구도심은 토지 경사가 가파른 단점도 있으나 뛰어난 입지로 인해 많은 사람들이 서울 이외 지역 중 투자 1순위로 꼽는 지역입니다. 
현재까지는 기반시설이 열악한 낙후된 모습을 하고 있지만 시간이 지남에 따라 점점 더 좋은 환경으로 변모할 것입니다.